Kentsel Dönüşüm Finansal Rehber – Maliyet, Vergi ve Destekler

1. Maliyet Kalemleri ve Hesaplama

Riskli Yapı Tespit Maliyeti

  • Birim fiyat: Yaklaşık 3-8 TL/m² (brüt alan üzerinden)
  • 100 m² daire için ortalama: 500-1.500 TL (2025 fiyatları)
  • Ödeme: Tespit yaptıran malik tarafından ödenir

İnşaat Maliyet Hesabı (m² Birim Fiyat)

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıllık birim fiyat cetveli yayınlar: - III-A Sınıfı (Betonarme konut): ~8.000-12.000 TL/m² (2025) - III-B Sınıfı (Çelik konut): ~10.000-15.000 TL/m² - Lüks konut: ~15.000-25.000 TL/m² - Formül: Toplam maliyet ≈ Brüt inşaat alanı × Birim fiyat

Proje ve Ruhsat Maliyetleri

  • Mimari proje: İnşaat maliyetinin %3-5'i
  • Statik proje: %2-3
  • Mekanik + elektrik proje: %2-3
  • Yapı denetim ücreti: %1,5-3
  • Belediye ruhsat harcı: 6306 kapsamında muaf

2. Vergi Muafiyetleri ve İstisnalar (6306 Md. 7)

Tamamen Muaf Olanlar

| Kalem | Normal | 6306 Kapsamı | |-------|--------|-------------| | Tapu harcı | %4 (alıcı+satıcı) | Muaf | | Noter harcı | Değişken | Muaf | | Belediye harcı | Değişken | Muaf | | Damga vergisi | %0,948 | Muaf | | Döner sermaye ücreti | Değişken | Muaf |

KDV İstisnaları

  • Riskli yapı yerine yapılan net 150 m² altı konutlarda %1 KDV (indirimli oran)
  • Müteahhide teslim edilen arsa için KDV istisnası
  • İnşaat malzemeleri alımında ödenen KDV iade hakkı (müteahhit için)

Emlak Vergisi

  • İnşaat süresince (yıkım → iskan) emlak vergisi tahakkuk etmez
  • Yeni bina iskan tarihinden itibaren 5 yıl emlak vergisi muafiyeti

3. Kira Yardımı Başvuru Süreci (Adım Adım)

Kimler Başvurabilir?

  • Riskli yapıda tapu sahibi olan malikler
  • Kiracılar: Sadece taşınma yardımı (tek seferlik)
  • Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa hakkı vb.)

Başvuru Adımları

  1. e-Devlet girişi → Kentsel Dönüşüm Başkanlığı uygulaması
  2. Tapu bilgi doğrulama → Sistem otomatik kontrol eder
  3. Banka hesap bilgisi → IBAN girişi (TC Kimlik No ile uyumlu)
  4. Kira sözleşmesi → Tahliye sonrası yeni kira kontratı
  5. Onay → İl Müdürlüğü değerlendirmesi (30 iş günü)

Yardım Tutarları (2026 resmi listesi, malikler aylık)

  • İstanbul: 10.000 TL/ay
  • Ankara/Antalya/Bursa/İzmir: 8.000 TL/ay
  • Diğer büyükşehirler: 7.000 TL/ay
  • Diğer iller: 5.500 TL/ay
  • Kiracılara tek seferlik (defaten): İstanbul 20.000 TL, diğer gruplar 16.000/14.000/11.000 TL
  • Süre: 18 ay (Bakanlıkça ilan edilen büyük dönüşüm alanlarında 48 aya kadar)
  • Tutarlar her yıl Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca güncellenir; il bazında teyit edin

Kredi Alternatifi: Yeni Kentsel Dönüşüm Kredisi (Nisan 2026 — İADŞP)

  • Kira yardımı yerine seçilebilir (ikisi birden alınamaz)
  • Dünya Bankası finansmanlı İklim ve Afete Dirençli Şehirler Projesi (İADŞP) paketi
  • Kredi üst limiti: 3.000.000 TL (konut başına)
  • Faiz: aylık %0,69 (kadın hane reisi, şehit ailesi, engelli, emekli/düşük gelirlilere %0,25 ek indirim)
  • Vade: 180 ay (15 yıl), ilk 12 ay ödemesiz — taksitler eve taşındıktan sonra başlar
  • Şartlar: Riskli yapıdaki bağımsız bölüm dışında başka konut olmaması; taksit/hane geliri oranı ≤ %70
  • Uygulama: İlk etap İstanbul (başvurular 06.04.2026'da açıldı); birinci faz İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ — kademeli olarak tüm Türkiye'ye yaygınlaştırılması planlanıyor
  • Başvuru: Lisanslı müteahhitle sözleşme → ARAAD/AFDİS kaydı → e-Devlet → protokol bankası şubesi

4. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Kapsam

  • Tapulu tüm mesken nitelikli konutlar için zorunlu
  • Kat irtifakı olan yapılar dahil
  • Kapsam dışı: Kamu binaları, köy evleri, tam beton/kagir olmayan yapılar

Prim Hesabı

  • Yapı tarzı (çelik, betonarme, yığma) × deprem bölgesi × m²
  • Ortalama yıllık prim: 500-3.000 TL (konut büyüklüğüne göre)
  • Online başvuru: dask.gov.tr veya sigorta acenteleri

Tazminat

  • Azami teminat: 2.167.547 TL (01.03.2026 tarifesi, dönemsel güncellenir)
  • Hasar oranına göre ödeme (ağır hasar, orta hasar, hafif hasar)
  • DASK poliçesi olmadan konut satışı/devir yapılamaz

Kaynak: 6306 Md. 7, Gelir İdaresi Başkanlığı, DASK, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı