Riskli yapı tespitine başvurmadan önce maliklerin ilk sorusu genellikle ücrettir: rapor ne kadar tutar, kim öder ve bedel daire başına nasıl paylaşılır? Bu yazı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının (KDB) 2026 yılı uygulama birim fiyat listesini temel alarak tespit maliyetini hesaplamanıza yardımcı olur. Başvuru, rapor ve itiraz adımlarının tamamı için riskli yapı tespiti rehberine bakabilirsiniz.
KDB 2026 birim fiyatları: tespit ücreti ne kadar?
KDB, riskli yapı tespitini Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara (RYTEİE) göre fiyatlandırır. Listedeki tutarlar bina başınadır ve rapor, rölöve, deney (karot vb.) gibi bütün masrafları kapsar.
| Yapı türü | Kapsam | KDV hariç | KDV dahil (%20) |
|---|---|---|---|
| Betonarme, az katlı | 0–300 m² modele esas inceleme kat alanı | 116.426,73 TL | 139.712,07 TL |
| Betonarme, az katlı | 300 m²'yi aşan her 100 m² için ilave | 5.525,61 TL | 6.630,73 TL |
| Betonarme, az katlı | İnceleme katı dışında rölöve alınan her kat, her 100 m² için ilave | 4.958,52 TL | 5.950,22 TL |
| Betonarme, orta katlı | 0–3.300 m² bina kullanım alanı | 343.478,02 TL | 412.173,63 TL |
| Betonarme, orta katlı | 3.300 m²'yi aşan her 100 m² için ilave | 7.719,39 TL | 9.263,27 TL |
| Betonarme, yüksek katlı | 0–7.200 m² bina kullanım alanı | 656.706,84 TL | 788.048,20 TL |
| Betonarme, yüksek katlı | 7.200 m²'yi aşan her 100 m² için ilave | 8.584,95 TL | 10.301,94 TL |
| Yığma | İnceleme katında | 94.885,53 TL | 113.862,64 TL |
| Yığma | Rölöve alınan her ek kat, her 100 m² için ilave | 2.851,46 TL | 3.421,76 TL |
| Karma | 0–300 m² modele esas inceleme kat alanı | 116.426,73 TL | 139.712,07 TL |
| Ahşap, kerpiç, gözlemsel tespit yapılan yapılar | Teknik gerekçeli tespit | 21.020,69 TL | 25.224,82 TL |
Kaynak: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 2026 Yılı Uygulama Birim Fiyat Listesi. Binanızın az, orta veya yüksek katlı sınıfından hangisine girdiğini RYTEİE ölçütlerine göre tespiti yapan kuruluş belirler.
Bu fiyatlar özel kuruluşlar için bağlayıcı mı?
Liste, Başkanlığın uyguladığı birim fiyatları gösterir. Maliklerin kendi seçtiği lisanslı kuruluşlar ücreti sözleşmeyle belirler. Bu nedenle piyasada aynı bina için farklı teklifler görebilirsiniz. Yine de liste pazarlıkta iyi bir referanstır: resmî fiyatın çok altında kalan bir teklifte karot sayısını, laboratuvar deneylerini ve rölöve kapsamını yazılı olarak sorun. Ucuz ama eksik bir rapor, itiraz aşamasında zaman kaybettirebilir.
Teklif alırken şunları netleştirin:
- Fiyata KDV'nin dahil olup olmadığı,
- Alınacak karot sayısı ve deneylerin hangi laboratuvarda yapılacağı,
- Rölöve (mevcut durum çizimi) ve zemin bilgisinin fiyata dahil olup olmadığı,
- Raporun ne kadar sürede teslim edileceği ve kuruluşun lisans belgesinin güncelliği.
Örnek hesap: 12 daireli, 5 katlı bina
Betonarme, az katlı sınıfta, modele esas inceleme kat alanı 280 m² olan bir bina düşünelim. Alan 300 m²'nin altında kaldığı için ilave ücret doğmaz:
- Bina başına tespit bedeli: 139.712,07 TL (KDV dahil)
- 12 daireye eşit bölünürse daire başına: yaklaşık 11.643 TL
Aynı binanın inceleme kat alanı 420 m² olsaydı, 300 m²'yi aşan 120 m² için iki adet "her 100 m²'ye kadar" ilavesi eklenirdi: 139.712,07 + 2 × 6.630,73 = 152.973,53 TL. Rölöve alınan ek katlar varsa her biri için ayrıca ilave hesaplanır.
Ücreti kim öder, nasıl paylaşılır?
Tespit, malikin veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla yapıldığında ücreti başvuran taraf öder. Tek bir malik bütün bina için başvurabilir ve bedeli tek başına karşılayabilir. Çoğu apartmanda bedel kat malikleri arasında paylaştırılır. Kanunda zorunlu bir paylaşım oranı olmadığı için paylaşımı yazılı bir kararla belirleyin. Arsa payına göre ya da daire başına eşit paylaşım en sık kullanılan iki yöntemdir.
Bazı durumlarda tespit bedeli malike yük olmadan karşılanabilir:
- İdarenin yaptırdığı tespitler: Bakanlık veya yetkilendirdiği idare, verdiği süre içinde tespit yaptırılmayan yapılar için tespiti kendisi yaptırabilir. Bu durumda masrafın nasıl karşılanacağı, size yapılan resmî bildirimde yazar.
- Belediye kampanyaları: Bazı büyükşehir ve ilçe belediyeleri dönemsel olarak ücretsiz ya da indirimli tarama veya tespit hizmeti sunar. Kendi belediyenizin güncel duyurusunu kontrol edin.
- Müteahhit teklifleri: Bazı müteahhitler tespit bedelini üstlenmeyi teklif eder. Bunu kabul ederseniz sözleşmede müteahhide bağlanma yükümlülüğü doğup doğmadığına dikkat edin. Firmaları karşılaştırmadan önce müteahhit seçimi rehberine göz atın.
Tebligat ücreti
Tespit kesinleştikten sonraki süreçte, 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklere Başkanlıkça yapılan tebligatlar için de ayrı bir bedel vardır. 2026 listesine göre yurt içi tebligat 421,20 TL, yurt dışı tebligat 816 TL'dir (KDV dahil). Malik sayısı fazla olan binalarda bu kalem de hesaba katılmalıdır.
Tespit ücreti geri alınır mı?
Kira yardımı ve Yarısı Bizden tutarlarında riskli yapı tespiti için ayrı bir kalem bulunmaz; bedeli bu programların tutarlarından ayrı düşünün. Ancak rapor, bu desteklerin ön koşuludur: kira yardımı, hibe ve faiz destekli kredilere erişim riskli yapı kararıyla başlar. Binanızın hangi desteklere uygun olduğunu Yarısı Bizden uygunluk testi ve kira yardımı hesaplayıcısı ile görebilirsiniz.
Rapora itiraz ederseniz
Riskli yapı raporu tebliğ edildikten sonra maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz üzerine yapılacak inceleme ve olası ek deneylerin maliyeti ayrıca değerlendirilir. İtiraz ve dava yolu için riskli yapı tespiti rehberindeki itiraz bölümüne bakın.
Özet
- KDB 2026 listesine göre az katlı betonarme bir binada tespit bedeli, 300 m²'ye kadar inceleme kat alanı için 139.712,07 TL (KDV dahil, bina başına).
- Orta katlı binalarda başlangıç tutarı 412.173,63 TL, yüksek katlı binalarda 788.048,20 TL.
- Özel lisanslı kuruluşlar fiyatı serbestçe belirler; listeyi teklif karşılaştırmada referans alın.
- Bedeli başvuran öder; apartmanlarda paylaşımı yazılı kararla netleştirin.
Tutarlar Başkanlıkça güncellenebilir. Başvurmadan önce kdb.gov.tr üzerindeki güncel listeyi kontrol edin.
