Kentsel dönüşümde malikler için üç temel yol vardır. Kat karşılığında malikler arsa paylarının bir kısmını müteahhide verir, müteahhit binayı kendi parasıyla yapar ve malikler yeni binada daire alır; cepten para çıkmaz ya da az çıkar, ama yeni binadaki alanın bir kısmı müteahhide kalır. Kendin yaptır modelinde malikler binayı müteahhide bedel karşılığı yaptırır; arsanın tamamı maliklerde kalır, ama inşaat maliyetinin tamamı maliklere düşer ve finansman gerekir. Hasılat paylaşımında arsa sahibi daire yerine satışlardan elde edilen gelirin sözleşmede belirlenen payını alır. İstanbul'daki Yarısı Bizden ve bazı illerdeki 3 milyon TL'lik kentsel dönüşüm kredisi ayrı modeller değil, bu yollardan biriyle birlikte kullanılan desteklerdir. Hangi modelin size uygun olduğu; parselin imar hakkına, bölgedeki konut değerine ve maliklerin ödeme gücüne bağlıdır.

Bu yazı modelleri malikin gözünden karşılaştırır. Paylaşım oranının nasıl hesaplandığını paylaşım oranı rehberinde anlattık.

Karşılaştırma

Kat karşılığı Kendin yaptır Hasılat paylaşımı
İnşaat maliyetini kim öder? Müteahhit Malikler Yüklenici, satış gelirinden
Malikin aldığı Yeni binada daire Bütün daireler maliklerde kalır Satış gelirinden pay
Cepten ödeme Az ya da hiç; ek alan istenirse fark bedeli Yüksek; kredi ve destekler gerekir Sözleşmeye bağlı
Malikin riski Müteahhidin işi bitirememesi Bütçenin aşılması, finansman Satışların beklenenden düşük kalması
Uygun olduğu durum İmar hakkı artan, konut değeri yüksek bölgeler Ödeme gücü olan ve alan kaybetmek istemeyen malikler Yeni binada oturmayacak, satış gelirini tercih eden malikler

Kat karşılığı

  • Nasıl işler? Malikler arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhit de binayı yapıp maliklere belirli daireleri teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır.
  • Güvenceler. Riskli yapı parselinde müteahhit ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat verir ya da bina tamamlama sigortası yaptırır. Müteahhidin kendi dairelerini satması inşaatın ilerlemesine ve idarenin iznine bağlıdır. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 13.
  • Dikkat. Arsa payı devrinin inşaat aşamalarına bağlanması, teslim tarihi, gecikme cezası ve fesih maddeleri sözleşmede açık olmalıdır. Sözleşme kırmızı bayrakları.

Kendin yaptır

  • Nasıl işler? Malikler yapı sahibi olarak kalır ve müteahhitle bir eser sözleşmesi yapar; müteahhit bedel karşılığında binayı yapar. Bedel götürü olarak belirlenmişse kural olarak artırılamaz; yalnız öngörülemeyen durumlarda müteahhit hâkimden uyarlama isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu, madde 470 ve 480.
  • Maliyet. İnşaatın tamamı maliklere düşer. Riskli yapıların bulunduğu yerlerde mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni konut alanına ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV %1'dir. Bakanlığın 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri, idari hesaplar için bir alt sınır fikri verir; ayrıntısı maliyet rehberinde.
  • Finansman. İstanbul'da Yarısı Bizden'in hibe ve kredisi, hak sahibi adına inşaat ilerledikçe yükleniciye ödenir. Yarısı Bizden ödeme takvimi. Proje illerinde 3 milyon TL'lik kentsel dönüşüm kredisi de değerlendirilebilir. Kentsel dönüşüm kredisi.
  • Yapı denetimi. Yapı denetim sözleşmesinin tarafı yapı sahibidir; malikler müteahhidi bu sözleşme için vekil tayin edemez. Yapı Denetimi Hakkında Kanun, madde 2.
  • Küçük yapılar. Malikin kendi yapısını yaptığı, bodrum hariç en çok iki katlı ve 500 m²'yi aşmayan yapılarda, tapuya satış yapılmayacağına dair belirtme konulması şartıyla teminat aranmaz.

Hasılat paylaşımı

Hasılat paylaşımında arsa sahipleri daire yerine, yapılan bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirin sözleşmede belirlenen yüzdesini alır. Malikler yeni binada daire yerine para aldığı için, yeni binada oturmak isteyen malikler için uygun bir model değildir. Bu modelde satış fiyatının kim tarafından ve nasıl belirleneceği, satışların denetimi ve gelirin hangi hesaba yatacağı sözleşmenin en kritik maddeleridir.

Destekler hangi modelle kullanılır?

  • Kira yardımı her modelde, koşulları sağlayan malik ve kiracılara ödenir. Kira yardımı hesaplayıcısı.
  • Yarısı Bizden yalnız İstanbul'da, yükleniciyle yapılan dönüşümde kullanılır; hibe ve kredi yükleniciye hak sahibi adına ödenir. Uygunluğunuzu Yarısı Bizden uygunluk testiyle görebilirsiniz.
  • Vergi ve harç muafiyetleri 6306 kapsamındaki işlemlerde modelden bağımsız uygulanır. Vergi ve harç rehberi.

Karar vermeden önce

  1. Belediyeden parselin güncel imar durumunu alın; yapılabilecek alanı hesaplatın.
  2. En az iki müteahhitten aynı formatta kat karşılığı teklifi, en az iki müteahhitten de aynı şartname için anahtar teslim fiyat alın.
  3. Kendin yaptır modelinde her malikin payına düşen maliyeti ve finansman kaynağını yazılı hâle getirin; ödeyemeyecek malikler için ne yapılacağını önceden konuşun.
  4. Hangi modeli seçerseniz seçin kararı, bütün maliklerin çağrıldığı toplantıda arsa payına göre salt çoğunlukla alın ve tutanağa bağlayın. Karar toplantısı rehberi.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi binanız için bir avukattan ve bağımsız bir mimardan görüş alın.