Ana içeriğe geç
Müteahhit teklifi geldi

İmzalamadan önce teklifinizi kontrol edin

Noter şekli, teminat, teslim süresi, gecikme cezası, alan ve ek ödeme: teklifinizi 4 adımda mevzuata ve imzadan önce bakılması gereken maddelere göre tarayın. Kırmızı bayrakları ve müteahhide soracağınız soruları hemen görün.

Kontrole başla Kırmızı bayraklar Kayıt gerektirmez · Telefon istemiyoruz · Bilgilendirme amaçlıdır, hukuki inceleme yerine geçmez · Kurallar 2 Ekim 2026 tarihinde gözden geçirildi
Kat Karşılığı İnşaat Teklifi Ada 1102 · Parsel 1 · Örnek
  • Noterde düzenleme şeklindeResmî şekil tamam
  • Kira 24 ay, teslim ruhsattan 24 ayYıkım ve ruhsat aylarının kirası açıkta
  • Teminat yazılı değil%6 teminat ya da tamamlama sigortası
Noterde düzenlemeİmza onayı yetmez; resmî şekil şart
%6 teminatMalikler müteahhitle yürütüyorsa; ya da bina tamamlama sigortası
Aşamalı pay devriArsa payı inşaat ilerledikçe devredilir
Gecikme cezasıTutarıyla yazılı olmalı
Alan ve ek ödeme

Teklifleri karşılaştırmanın doğru yolu, her malike düşen metrekareyi aynı ölçüyle (net ya da brüt) yan yana koymaktır.

m²
m²

Sizden ek ödeme isteniyor mu?

Teslim süresi, gecikme ve kira

Süre, başladığı tarih belli değilse ölçülemez; gecikme cezası tutarı yazılı değilse işlemez.

ay
Süre ne zamandan başlıyor?

Gecikme cezası

Müteahhit inşaat süresince kira ödeyecek mi?

Sözleşme ve güvenceler

Bu üç madde, iş yarım kalırsa ya da müteahhit işe başlamazsa sizi korur.

Sözleşme nasıl yapılacak?

Dönüşümü kim yürütüyor?

Bu ne demek?

Malikler müteahhidi kendileri seçip sözleşme yapıyorsa işi malikler yürütür. Binayı Bakanlık, TOKİ ya da belediye dönüştürüyorsa işi idare yürütür. %6 teminat şartı ilk durumda aranır.

%6 teminat ya da bina tamamlama sigortası sözleşmede var mı?

Arsa payı müteahhide ne zaman devrediliyor?

Sözleşmede bunlar var mı?

Emin değilseniz "Bilmiyorum" deyin; sonuçta müteahhide soracağınız soru olarak çıkar.

  • Size verilecek daire kat, cephe ve net m² ile belli mi?
  • Teknik şartname (malzeme marka ve sınıfı) sözleşmeye ekli mi?
  • KDV, harç, yapı denetim ve abonelik bedellerini kimin ödeyeceği yazılı mı?
  • Müteahhidin kendi dairelerini ne zaman satabileceği yazılı mı?
  • Müteahhit işe başlamaz ya da işi durdurursa fesih maddesi var mı?
  • Yapı denetim sözleşmesini malikler kendisi mi imzalıyor?
  • Müteahhidin yetki belgesini e-Devlet'ten sorguladınız mı?
Cevaplamadığınız sorular "bilmiyorum" sayılır.

İmzadan önce 10 kırmızı bayrak

  1. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde değil. Arsa payı devri borcu içeren sözleşmeler resmî şekle bağlıdır; yalnız imza onayı yetmez.
  2. Size verilecek bölüm belirsiz. Kat, cephe, net ve brüt m², otopark ve depo yazılmalıdır.
  3. Teslim tarihi ve gecikme cezası yok. Teslimi çekince koymadan kabul ederseniz cezayı sonradan isteyemeyebilirsiniz.
  4. Teminat ya da bina tamamlama sigortası yok. Uygulamayı malikler müteahhitle yürütüyorsa, riskli yapı parsellerinde ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat verilir.
  5. Müteahhit payının satışı serbest. Satış, inşaatın ilerlemesine göre ve idarenin izniyle yapılabilir.
  6. Arsa payı devri inşaata bağlanmamış. Payın tamamının iş başlamadan devri malik için risklidir.
  7. Teknik şartname yok ya da "benzeri" ile geçiştirilmiş. Marka ve sınıf yazılmalıdır.
  8. Yapı denetim sözleşmesini müteahhit sizin adınıza imzalayacak. Yapı sahibi müteahhidi bu iş için vekil tayin edemez.
  9. Fesih maddesi yok ya da yalnız müteahhit lehine. Bir yıl başlamama ya da altı ay durma hâlinde fesih hakkı daraltılmamalıdır.
  10. Kopyala-yapıştır metin. Başka projenin adı, farklı ada/parsel ya da uymayan bölüm listesi özensizliği gösterir.

Maddelerin ayrıntısı ve dayanakları: Kat karşılığı sözleşmesi: imzadan önce 10 kırmızı bayrak.

Müteahhit yüzde kaç almalı?

Paylaşım oranını belirleyen bir kanun hükmü ve tek bir "doğru oran" yoktur. Oranı parselin emsali, bölgedeki konut değeri ve inşaat maliyeti belirler. Teklifleri karşılaştırırken her birini "her malike kaç net metrekare, hangi kat ve cephe" sorusuna çevirin; ek ödeme ve teknik şartname farklarını ayrı görün. Hesabın mantığını paylaşım oranı rehberinde örnekle anlattık.

Sonradan kime ne çıkar? Sürpriz borç kalemleri

Ek metrekare fark bedeli, KDV, belediye harçları, yapı denetim hizmet bedeli, abonelik ve bağlantı bedelleri, zorunlu deprem sigortası ve emlak vergisi için "kim öder, üst sınır ne?" sorusunun yazılı cevabını isteyin.

Müteahhit işi yarım bırakırsa

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı ay durursa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp il müdürlüğüne başvurabilir. Süreç ve teminatın kullanımı: fesih ve teminat rehberi. Firmayı nasıl doğrulayacağınız: müteahhit seçimi kontrol listesi.

Sık sorulan sorular

Müteahhit teklifinde nelere bakmalıyım?

Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmayacağına, size verilecek dairenin kat, cephe ve net m² ile belli olup olmadığına, teslim süresi ve gecikme cezasına, %6 teminat ya da bina tamamlama sigortasına, arsa payı devrinin inşaat aşamalarına bağlanıp bağlanmadığına ve ek ödeme ile masrafları kimin üstleneceğine bakın.

Müteahhit yüzde kaç almalı, doğru oran nedir?

Paylaşım oranını belirleyen bir kanun hükmü ve tek bir doğru oran yoktur. Oranı parselin emsali, bölgedeki konut değeri ve inşaat maliyeti belirler. Teklifleri her malike düşen net metrekareye, kat ve cepheye çevirerek karşılaştırın.

Sözleşmeyi noterde imza onayıyla yapmak yeterli mi?

Hayır. Arsa payı devri borcu içeren sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnız imzaları noterde onaylatılan bir metin bu şartı karşılamaz.

Müteahhit teminat vermek zorunda mı?

Uygulamayı malikler müteahhitle yürütüyorsa evet: riskli yapı parsellerinde müteahhit, yapı ruhsatından önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminatı idareye vermek zorundadır. Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa teminat aranmaz. Uygulamayı idare yürütüyorsa güvenceyi idare kendi sözleşmesinde alır. Belgenin gerçekten verildiğini ruhsatı veren idareden teyit edin.

Müteahhit işe başlamazsa ne olur?

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı ay durursa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp il müdürlüğüne başvurabilir.

Müteahhidin yetki belgesini nasıl sorgularım?

e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinde firmanın vergi numarası ya da yetki belgesi numarasıyla belge grubunu, aktifliğini ve varsa yasaklılık durumunu görebilirsiniz.

Bu kontrol hukuki inceleme yerine geçer mi?

Hayır. Kontrol, imzadan önce sormanız gerekenleri çıkarır; sözleşmenin hukuki incelemesinin yerine geçmez. İmzadan önce metni bağımsız bir avukata gösterin.

İlgili araçlar: Kentsel dönüşüm parsel sorgulama · Salt çoğunluk hesaplama · Kira yardımı hesaplama · Süre hesaplama · Kentsel dönüşüm rehberi

Dayanaklar: Noterlik Kanunu md. 89, Türk Medenî Kanunu md. 706, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10, Türk Borçlar Kanunu md. 179, 6306 sayılı Kanun md. 6 ve Uygulama Yönetmeliği md. 13, Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 2. Kurallar en son 2 Ekim 2026 tarihinde gözden geçirildi. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.