Herkesin imzası gerekmez: arsa paylarının yarısından fazlası yeter
Kentsel dönüşümde karar oybirliğiyle değil, salt çoğunlukla alınır. Sayılan şey kişi ya da daire değil, tapudaki arsa payıdır. Kimin evet, kimin hayır dediğini işaretleyin; çoğunluğa kaç pay kaldığını görün.
- Evet · 5 daire · 240 pay
- Hayır · 2 dükkân · 180 pay
- Kararsız · D8 · 60 pay
Binanızda çoğunluk var mı?
Bölümleri ekleyin, her birinin kararını işaretleyin. Kutuya dokundukça kararsız → evet → hayır arasında değişir.
Daire ve dükkânların arsa payları farklıysa "Tapudaki paylarla"yı seçin; sonuç değişebilir.
Tapuda "24/480" yazıyorsa 480 paydadır, 24 o bölümün payıdır. Payda boşsa girdiğiniz payların toplamı esas alınır.
Çoğunluk tamam: karar böyle alınır
4 Şubat 2026'dan beri karar, bütün maliklerin çağrıldığı bir toplantıda alınır. Adım adım:
- 1Toplantıya çağrıMaliklerden biri ister; yer ve zaman 15 gün muhtarlıkta ya da bina kapısında ilan edilir veya noterle bildirilir.
- 2Toplantı ve kararToplantı da karar da hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır; karar imzalı tutanağa bağlanır.
- 3Katılmayanlara bildirimKarar ve teklif e-tebligat, noter ya da muhtarlık ilanıyla bildirilir; kabul için 15 gün verilir. Son günü hesaplayın
- 4Kabul edilmezseKanundaki pay satışı süreci gündeme gelebilir; değer tespiti ve başvurunun kendi koşulları vardır.
Çağrı metni ve tutanak örneği: Karar toplantısı rehberi · Ayrıntılı anlatım: Salt çoğunluk ve arsa payı hesabı
Bu hesabı tahminle değil, tapudaki paylarla tutun
- Oylama arsa payıyla sayılır; kimin onay verdiğini herkes aynı ekranda görür.
- Komşularınızı tek bir katılım bağlantısıyla ya da apartman panosuna asacağınız QR afişiyle davet edin.
- Belgeler, teklifler ve kararlar WhatsApp'ta kaybolmaz; bina dosyasında kalır.
Komisyon almıyoruz.
Salt çoğunluk nedir?
Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ya da payların satışı gibi kararlar, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınır. Salt çoğunluk, toplam arsa paylarının yarısından fazlasıdır. Kişi ya da daire sayısı ölçü değildir ve toplam payın tam yarısı çoğunluk sağlamaz. Oran 2023'te 7471 sayılı Kanunla üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi.
Nasıl hesaplanır? Bir örnek
Toplam pay 1.000 ise 500 tam yarıdır ve yetmez; kararı destekleyenlerin payı 510 olursa yarı aşılmış olur. Arsa payları eşit olmayan binalarda, özellikle zemin kattaki dükkânların payı büyükse, dairelerin çoğunun "evet" demesi yarıyı aşmaya yetmeyebilir. Bir kişinin birden fazla bölümü olması ya da bir bölümün birden çok hissedarı olması da hesabı etkiler. Listeyi tapu kayıtlarıyla eşleştirin.
Karar toplantısı: 2026 kuralları
Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı resmî formla (Ek-12) ilgili muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; karar da en az salt çoğunlukla alınıp imzalı tutanağa bağlanır.
Karara katılmayan malike ne olur?
Karar ve anlaşma koşulları karara katılmayan maliklere bildirilir: tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere e-tebligatla, diğerlerine noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla. Kabul için 15 gün verilir. Bu süre, riskli yapı tespitine itiraz için verilen 15 günden ayrıdır. Kabul edilmezse Kanunda düzenlenen pay satışı süreci gündeme gelebilir; bu, payın toplantı biter bitmez el değiştirdiği anlamına gelmez.
Güçlendirmede kural farklı
Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi isteniyorsa karar, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla alınır. Yeniden yapım için geçerli olan arsa payı çoğunluğunu güçlendirme için yeterli saymayın.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde karar için kaç malikin imzası gerekir?
Kişi ya da daire sayısı değil, arsa payı esas alınır. Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme gibi kararlar maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla, yani toplam arsa paylarının yarısından fazlasıyla alınır. Oybirliği gerekmez.
Salt çoğunluk yüzde 50 mi, yüzde 51 mi?
Salt çoğunluk toplam payın yarısından fazlasıdır. Toplam payın tam yarısı (yüzde 50) çoğunluk sağlamaz; yarıyı aşan her pay yeterlidir. 'Yüzde 51' ya da '50+1' ifadeleri gündelik anlatımdır.
2/3 kuralı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Oran 2023'te 7471 sayılı Kanunla üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi. Güncel olmayan kaynaklarda hâlâ üçte iki yazabilir.
Karar nasıl alınır, toplantı şart mı?
4 Şubat 2026'dan beri karar, bütün maliklerin 15 gün önceden muhtarlıkta ya da bina kapısında ilan edilerek veya noterle çağrıldığı bir toplantıda alınır. Toplantı ve karar en az salt çoğunlukla yapılır ve imzalı tutanağa bağlanır.
Karara katılmayan komşuma ne olur?
Karar ve anlaşma koşulları karara katılmayan maliklere elektronik tebligatla, noterle ya da muhtarlık ilanıyla bildirilir ve kabul için 15 gün verilir. Kabul edilmezse Kanunda düzenlenen pay satışı süreci gündeme gelebilir; bunun kendi bildirim, değer tespiti ve başvuru koşulları vardır, pay kendiliğinden el değiştirmez.
Güçlendirme için de salt çoğunluk yeterli mi?
Hayır. Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla kararlaştırılır.
Arsa payımı nereden öğrenirim?
Tapu senedinizde 'arsa payı' ya da 'pay/payda' olarak yazar (örneğin 24/480). e-Devlet'te Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden de görebilirsiniz. Hesaplayıcıya paydaki sayıyı, toplam için paydayı girin.
İlgili araçlar: Kira yardımı hesaplama · Yarısı Bizden uygunluk testi · Kentsel dönüşüm rehberi
Kaynaklar: 6306 sayılı Kanun, madde 6 · 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15 · Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 19. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez; dosyanıza özel durumlar için avukata ya da ilgili idareye danışın.