Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, müteahhit seçimi ya da kat karşılığı sözleşme gibi kararlar, 4 Şubat 2026'dan beri bir toplantıda alınır. Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı resmî formla muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilir veya noterle bildirilir. Toplantı, arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden maliklerle yapılır. Karar da en az bu çoğunlukla alınıp imzalı tutanağa bağlanır. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.
Toplantıya davet belgeleri ve toplantı tutanağı, karara katılmayan maliklerin paylarının satışı için yapılacak başvuruda da istenir. Bu yüzden toplantıyı usulüne uygun yapmak ve belgelemek sonraki bütün adımları etkiler. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15/A.
Bu toplantı apartman yönetim toplantısıyla aynı değildir
Apartmanın günlük işleri (aidat, bakım, yönetici seçimi) için yapılan kat malikleri kurulu toplantısı Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. O toplantıda yeter sayı hem malik sayısı hem arsa payı bakımından hesaplanır ve kural olarak her kat malikinin bir oyu vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 29-31.
Kentsel dönüşüm kararında ise ölçü yalnız arsa payıdır. Kararlar, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınır. Beş dairelik bir binada üç kişinin "evet" demesi, bu üç kişinin arsa payları toplamı yarıyı aşmıyorsa yeterli değildir. Hesabın mantığını salt çoğunluk rehberinde anlattık.
Adım adım karar toplantısı
1. Hazırlık
- Güncel malik ve pay listesi. Tapu kayıtlarından her bağımsız bölümün maliklerini ve arsa paylarını çıkarın. Kendi tapu bilginizi e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden görebilirsiniz; bütün binanın listesi için tapu müdürlüğüne başvurmanız gerekebilir.
- Özel durumlar. Vefat eden malikler için mirasçılık belgesini, hisseli bölümler için her hissedarın payını, kısıtlı malikler için vasiyi önceden belirleyin.
- Görüşülecek teklif. Müteahhit teklifini, daire dağılım planını ve sözleşme taslağını toplantıdan önce bütün maliklere ulaştırın.
2. Çağrı
Toplantıyı maliklerden biri isteyebilir. Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak şu yollardan biriyle bildirilir:
- İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan,
- Bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan,
- Noter aracılığıyla bildirim.
İlanla yapılan bildirimde ilanın son günü bütün paydaşlara bildirim yapılmış sayılır. İlanın asıldığını gösteren fotoğrafları ve muhtarlıktan ya da noterden alınan belgeleri saklayın; bunlar satış başvurusunda "toplantıya davet edildiğine dair belgeler" olarak istenir.
3. Toplantı günü
- Katılanların listesini tutun: ad soyad, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve imza.
- Vekille katılanların vekâletname örneklerini tutanağa ekleyin.
- Toplantıyı açmadan önce katılanların arsa payları toplamının, toplam payın yarısını aştığını hesaplayın. Aşmıyorsa toplantı kararı alamaz.
- Teklifi okuyun, soruları ve cevapları tutanağa not edin.
4. Karar ve tutanak
Karar, hisseler oranında en az salt çoğunlukla alınır ve taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Tutanakta kimin hangi payla "kabul" ya da "ret" oyu verdiği açıkça görünmelidir.
5. Toplantıdan sonra
Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere elektronik tebligatla, noterle ya da muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde kabul etmeyenlerin payları için açık artırma süreci başlayabilir. Bu aşamayı imza atmayan malik rehberinde ayrıntılı anlattık.
Örnek gündem
- Açılış ve katılım listesinin imzalanması; katılanların toplam arsa payının tespiti
- Riskli yapı tespitinin kesinleştiği tarih ve sürecin özeti
- Müteahhit teklif(ler)inin sunulması ve soru-cevap
- Uygulama modeline (kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb.) ve müteahhide ilişkin karar
- Maliklerin temsilcisinin belirlenmesi ve bildirimlerin nasıl yapılacağı
- Kapanış ve karar tutanağının imzalanması
Örnek karar tutanağı iskeleti
Aşağıdaki iskelet yalnız hangi bilgilerin eksiksiz yazılması gerektiğini göstermek içindir. Resmî ilan ve bildirimlerde Yönetmelik ekindeki formlar kullanılır. İmzaya açmadan önce metni avukatınıza gösterin.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KARAR TUTANAĞI
Taşınmaz: ... il, ... ilçe, ... mahalle, ... ada, ... parsel
Riskli yapı tespitinin kesinleştiği tarih: ...
Toplantı tarihi, saati ve yeri: ...
Çağrı yolu ve tarihi: muhtarlık / bina ilanı / noter (belgeler ekte)
Toplam arsa payı: ... Toplantıya katılanların arsa payı: ... (%...)
Gündem ve görüşmeler: ...
Karar: ... müteahhidi ile ... tarihli teklif (ekte) esas alınarak
... modeliyle yeniden yapım yapılmasına
Kabul eden paylar: ... (%...) Ret eden paylar: ... (%...)
Katılanlar (ad soyad / bağımsız bölüm / arsa payı / oy / imza):
...
Ekler: katılım listesi, teklif ve daire dağılım planı,
vekâletname örnekleri, çağrı belgeleri
Sık yapılan hatalar
- Kişi sayısıyla oy saymak. Kentsel dönüşüm kararında her malikin oyu arsa payı kadardır.
- Hisseli bölümü tek imzayla geçmek. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa her birinin payı ayrı hesaplanır.
- Mirasçıların belgesiz imzası. Vefat eden malikin yerine imza atan mirasçılar için mirasçılık belgesi gerekir. Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti ayrıca değerlendirilmelidir; ayrıntılar miras kalan binalar rehberinde.
- Teklifi tutanağa eklememek. Karar, hangi teklif ve şartlarla alındığı belli olmadan uygulanamaz.
- Çağrıyı belgelememek. İlan ve noter belgeleri olmadan yapılan toplantı, sonraki satış başvurusunda sorun çıkarır.
Toplantıdan önce teklifleri karşılaştırmak için müteahhit seçimi kontrol listesini, bütün süreci görmek için kentsel dönüşüm rehberini kullanabilirsiniz.
