Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi; firmanın yetkisini, benzer iş deneyimini, teklif kapsamını, finansman planını ve sözleşme koşullarını birlikte değerlendirmeyi gerektirir. En düşük bedelin neyi kapsadığını anlamadan karar vermeyin. Aynı projeyi, aynı teknik şartlarla ve aynı teslim tanımıyla fiyatlayan teklifler gerçek bir karşılaştırma sağlar.

Bu rehberdeki kontrol listesi, bina maliklerinin firma görüşmelerine hazırlanması için önerilen bir çalışma yöntemidir. Bir resmî yeterlilik değerlendirmesi veya firmaya verilmiş güvence belgesi değildir. Teknik şartname ve sözleşme, binaya özgü olarak ilgili uzmanlarla incelenmelidir.

Teklif istemeden önce ortak bir dosya hazırlayın

Bir firmaya yalnızca tapu bilgisi, diğerine ayrıntılı proje verirseniz fiyatların dayandığı varsayımlar farklı olur. Tüm adaylara aynı dosyayı gönderin ve değişiklikleri bütün adaylarla paylaşın. Eksik bilgiler varsa bunları da açıkça belirtin.

Dosyada parsel bilgileri, mevcut belgeler, güncel imar koşulları, varsa ön proje ve maliklerin beklentileri bulunabilir. İstenen net alanlar, ortak alanlar, otopark, erişilebilirlik, malzeme tercihleri ve teslim kapsamı mümkün olduğunca belirgin olmalıdır. Ön projenin henüz onaylı olmadığını gizlemeyin; firmanın teklifini hangi varsayımlarla hazırladığını yazmasını isteyin.

Henüz bu hazırlığı yapmadıysanız kentsel dönüşümün ilk adımlarını inceleyerek başlayabilirsiniz.

1. Firmanın kimliğini ve yetki bilgilerini doğrulayın

Görüştüğünüz marka ile sözleşmede yer alacak gerçek veya tüzel kişinin aynı olup olmadığını öğrenin. Tam ticaret unvanı, vergi bilgileri, imza yetkisi ve iletişim bilgileri dosyada açıkça yer almalıdır. Referans gösterilen bir işin aynı şirket tarafından mı, ortaklarından biri tarafından başka bir şirkette mi yapıldığını ayırın.

Müteahhitlik yetki bilgileri için Bakanlığın YAMBİS sistemini kullanabilirsiniz. Resmî açıklamalarda vatandaş girişi üzerinden sorgulama yapılabildiği belirtilir. Yetki grubunun planlanan işe uygunluğunu ilgili idareyle ayrıca değerlendirin. Çankırı İl Müdürlüğü, başvuru ve sorgulama açıklamaları.

Yetki kaydı tek başına işin zamanında tamamlanacağını veya firmanın bütün mali yükümlülüklerini karşılayacağını göstermez. Bu kontrolü referans, teknik kadro ve finansman incelemesiyle tamamlayın.

2. Referans projeleri adres ve belge üzerinden inceleyin

Firmanın sunduğu görselleri başlangıç bilgisi olarak kullanın. Ardından binanızla ölçek, yapı türü ve iş kapsamı bakımından benzer tamamlanmış işleri sorun. Adres, firmanın projedeki rolü, sözleşme kapsamı ve teslim durumu ayrı ayrı açıklanabilmelidir.

Mümkünse tamamlanmış bir yapıyı ziyaret edin ve maliklerin deneyimini dinleyin. Görüşmede şu konulara odaklanabilirsiniz:

  • Söz verilen teslim ile gerçekleşen teslim arasında ne oldu?
  • Sonradan hangi ek ödemeler istendi ve gerekçeleri açık mıydı?
  • Teslimdeki eksikler nasıl kayda alındı ve ne kadar sürede giderildi?
  • Maliklere düzenli bilgi verildi mi?
  • Ortak alanlar ve teknik özellikler belgelerdeki kapsamla uyumlu muydu?

Tek bir olumlu veya olumsuz yorumla karar vermeyin. Tarihi belli belgeleri, birden fazla referansı ve firmanın açıklamasını birlikte değerlendirin. Bir taşeron olarak tamamlanan işle ana yüklenici olarak üstlenilen iş aynı sorumluluk kapsamına sahip olmayabilir.

3. Fiyatların aynı işi kapsayıp kapsamadığını kontrol edin

Her teklifin yanında “dahil”, “hariç” ve “henüz açıklanmadı” sütunları açın. Sonuncu sütunu sıfır maliyet gibi değerlendirmeyin; karar öncesinde yazılı açıklama isteyin.

Karşılaştırmanızda en az şu başlıklar olsun:

  • Yıkım, hafriyat, taşıma ve saha hazırlığı.
  • Proje, ruhsat ve ilgili işlemlerin takibi; ücretleri kimin karşılayacağı.
  • Temel ve taşıyıcı sistem için teklife esas alınan proje varsayımları.
  • Cephe, çatı, yalıtım, tesisat, asansör ve ortak alanlar.
  • Daire içi malzeme ve ürünlerin ölçülebilir özellikleri.
  • Çevre düzenlemesi, bağlantılar ve teslimde tamamlanacak diğer işler.
  • Vergilerin fiyata dahil olup olmadığı, teklif geçerliliği ve fiyat değişikliği koşulları.

“Birinci sınıf malzeme” ifadesini tek başına teknik şartname kabul etmeyin. Ürün türü, performans veya ölçü gibi doğrulanabilir özellikler ve muadil ürün kullanılacaksa onay yöntemi yazılmalıdır. Hangi işin fiyata dahil olmadığı da dahil olan işler kadar görünür olmalıdır.

4. Ödeme takvimini gerçekleşen işle ilişkilendirin

Yalnızca toplam tutarı bilmek yeterli değildir. Her malikin hangi tarihte, hangi koşulla ve ne kadar ödeme yapacağını görebilmesi gerekir. Peşinatın kullanımı, aşama ödemeleri, fiyat değişiklikleri ve gecikme durumları birlikte incelenmelidir.

Ödeme aşamasının tamamlandığını kimin kontrol edeceğini sorun. “Kaba inşaat bitince” gibi bir ifadenin hangi işlerin bitmesini kapsadığı ve nasıl belgeleneceği açık olmalıdır. Ortak karar ile belirlenen izleme yöntemi, teknik uzmanların görevleriyle uyumlu kurulmalıdır.

Firmanın aynı dönemde yürüttüğü diğer işler, bu projeye ayıracağı ekip ve finansman planı hakkında bilgi isteyin. Şirketin sermaye rakamı veya ofis görünümü tek başına projeye ayırabileceği kaynağı kanıtlamaz. Mali belgelerin değerlendirilmesi gerektiğinde ilgili uzmandan destek alın.

5. Teminat ve sigortanın gerçek kapsamını okuyun

Bir banka teminat mektubu veya sigorta önerildiğinde, belgenin adına bakarak bütün risklerin karşılandığını varsaymayın. Tutar, süre, lehtar, kapsam, istisnalar, talep koşulları ve yenileme sorumluluğu incelenmelidir. Belgenin doğruluğu, düzenleyen kuruluş üzerinden teyit edilmelidir.

Özellikle “bina tamamlama sigortası her durumda binanın bitmesini garanti eder” gibi koşulsuz ifadeler kullanmak doğru bir karşılaştırma sağlamaz. Somut poliçenin neyi kapsadığı ve hangi durumda ödeme ya da tamamlama yükümlülüğünün doğacağı belirleyicidir. Sözleşmeyle teminat belgesi arasında süre veya kapsam boşluğu bulunup bulunmadığını hukukçu ve ilgili sigorta uzmanıyla değerlendirin.

6. Sözleşmenin eklerini birlikte değerlendirin

İnşaat sözleşmesi, teknik şartname, paylaşım planı ve iş programı aynı proje hakkında tutarlı bilgi vermelidir. Ana metindeki bir teslim taahhüdünün teknik ekte karşılığı bulunup bulunmadığını kontrol edin. Değişiklik gerektiğinde kimin onay vereceği, maliyetin nasıl belirleneceği ve yeni sürümün nasıl kayıt altına alınacağı da açıklanmalıdır.

İnceleme gündemine şu konuları ekleyin:

  1. Sözleşmenin tarafları, imza ve temsil yetkileri.
  2. Bağımsız bölümlerin dağılımı, net/brüt alan tanımları, kat ve cephe bilgileri.
  3. İşin başlangıcını belirleyen olay, ara aşamalar ve teslim tanımı.
  4. Ödeme ve varsa tapu işlemlerinin koşulları.
  5. Gecikme, eksik veya ayıplı işin tespiti ve giderilmesi.
  6. Teminatlar, sigortalar, sona erme ve uyuşmazlık hâllerindeki işlemler.

6306 kapsamında maliklerin yeniden değerlendirme kararları ve bildirimleri için Kanunun 6. maddesi ayrıca dikkate alınır. Salt çoğunluk kararı, her sözleşme maddesinin kendiliğinden uygun olduğu anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun, madde 6.

Örnek: Daha düşük teklif neden daha pahalıya gelebilir?

Aşağıdaki rakamlar yalnızca karşılaştırma yöntemini göstermek için hazırlanmıştır; piyasa fiyatı veya gerçek teklif değildir.

  • A teklifi: 10 milyon TL; yıkım ve hafriyat hariç. Bu işler için karşılaştırma amacıyla 1,5 milyon TL ek bedel varsayılıyor.
  • B teklifi: Aynı yapım kapsamı için 11 milyon TL; yıkım ve hafriyat dahil.

Diğer bütün koşulların eşit olduğu bu varsayımda A'nın karşılaştırılabilir toplamı 11,5 milyon TL olur. Başlangıçtaki daha düşük rakam, tek başına daha düşük toplam maliyet sağlamaz. Gerçek projede hariç kalemlere tahmini bir sayı yazıp kesin kabul etmek yerine firmadan ve ilgili uzmandan belgeye dayalı açıklama alın.

Ödeme zamanı, fiyat değişikliği koşulları ve iş kapsamı farklıysa toplamları eşitlemek de yeterli olmaz. Bunları ayrı başlıklarda görünür tutun. Açıklanmayan kalemler çözülmeden firma sıralamasını kesinleştirmeyin.

Karar öncesinde durup açıklama isteyeceğiniz durumlar

Belge paylaşmaktan kaçınılması, sözleşmedeki şirketin son anda değişmesi, imar çalışması olmadan kesin alan vaat edilmesi veya aynı gün içinde imza baskısı yapılması daha fazla inceleme gerektirir. Bu işaretler tek başına bir usulsüzlük kanıtı değildir; eksik açıklamaların yazılı olarak tamamlanması için gerekçedir.

Firmanın cevaplarını toplantı notlarıyla birlikte saklayın. Karar tutanağında yalnızca seçilen firmanın adını değil, karşılaştırılan teklif sürümlerini ve çözülmesi gereken koşulları da belirtmek, sonradan hangi kapsam üzerinden anlaşıldığını anlamayı kolaylaştırır.

İlk firma görüşmesinde sorabileceğiniz beş soru

  1. Bizim binamıza benzer hangi işi, hangi şirket olarak tamamladınız?
  2. Teklifinizde açıkça hariç tuttuğunuz işler ve maliyetler neler?
  3. İş programındaki aşamalar ve ödeme koşulları nasıl belgelenecek?
  4. Önerdiğiniz teminatın tutarı, süresi ve kullanım koşulları neler?
  5. Proje veya malzeme değişikliği gerektiğinde malik onayı nasıl alınacak?

Bu cevaplar, fiyatın arkasındaki işi görmenize yardımcı olur. Sürecin başındaysanız ana kentsel dönüşüm rehberine, teknik inceleme henüz yapılmadıysa riskli yapı tespiti yazısına dönebilirsiniz.