6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden değerlendirme kararlarında esas alınan salt çoğunluk, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında hesaplanır. Toplantıdaki kişi sayısı veya binadaki daire sayısı tek başına yeterli ölçü değildir. Hangi kararın alındığı, taşınmazın durumu ve ilgili usul birlikte incelenmelidir.
Bu yazı, riskli yapıların bulunduğu parsellerin yeniden değerlendirilmesine ilişkin temel ayrımı açıklar. Apartmanın günlük yönetim kararlarına veya güçlendirme kararına aynı kuralın otomatik olarak uygulanacağı anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun, madde 6.
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
Salt çoğunluk, esas alınan toplam payın yarısından fazlasıdır. “%50+1” ifadesi gündelik anlatımda kullanılsa da bir kişi, bir daire veya bir yüzde puanı eklemek şeklinde yorumlanmamalıdır. Hesap güncel mülkiyet ve hisse bilgileri üzerinden yapılmalıdır.
Yalnızca hesaplama mantığını gösteren bir örnek düşünelim: Toplam pay 1.000 birimse 500 birim tam yarıdır ve salt çoğunluk sağlamaz. Kararı destekleyenlerin toplam payı 510 birimse yarı aşılmış olur. Bu aritmetik örnek, kararın usul ve içerik bakımından diğer şartlarının yerine geçtiği anlamına gelmez.
Arsa payları eşit olmayan bir binada çok sayıda daire sahibinin katılması, toplam payın yarısının aşıldığını kendiliğinden göstermez. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü bulunması veya bir bölümün birden fazla hissedarı olması da hesabı etkileyebilir. Listeyi tapu bilgileriyle eşleştirin; temsil ve miras gibi özel durumları dosya üzerinden değerlendirin.
Bu çoğunluk hangi kararlarla ilgilidir?
Kanunun 6. maddesi; kapsamdaki taşınmazların yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yollarla yeniden değerlendirilmesi ve maddede sayılan diğer işlemleri düzenler. Karar, üzerinde anlaşılmış uygulama ve teklif koşullarıyla birlikte ele alınmalıdır. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonraki yeni uygulamalar bakımından, binanın önceden yıkılmış olması genel bir ön şart olarak kabul edilmez. 6306 sayılı Kanun, madde 6.
Riskli yapı tespiti başvurusu ayrı bir işlemdir. Maliklerden birinin tespit başlatabilmesi, yeniden yapım sözleşmesi hakkında tek başına karar verebildiği anlamına gelmez. Başvuru ile sonraki kararları ayırmak için riskli yapı tespiti rehberini inceleyebilirsiniz.
Karara katılmayan maliklere ne bildirilir?
Kanunda, alınan karar ve anlaşma koşullarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin karara katılmayan maliklere bildirilmesi düzenlenir. Bildirim noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek yapılabilir. Muhtarlık ilanında son gün bildirim tarihi sayılır. Bildirimden itibaren 15 günlük teklif inceleme ve kabul sürecine ilişkin hususlar da bildirimde yer alır. 6306 sayılı Kanun, madde 6.
Bu süreyi, riskli yapı tespitine itiraz için kullanılan 15 günlük süreyle karıştırmayın. Konu, başlangıç işlemi ve hukuki sonuç farklıdır. Bildirim belgesinin ne hakkında olduğunu ve hangi tarihe dayandığını ilgili idare veya hukukçu ile netleştirin.
Karara katılmama hâlinde Kanunda düzenlenen pay satışı süreci gündeme gelebilir. Bu, toplantının bittiği anda payın kendiliğinden başka birine geçtiği anlamına gelmez. Bildirim, değer tespiti, başvuru ve satış işlemlerinin kendi koşulları vardır. Malik haklarını etkileyen bu aşama, genel bir internet yazısıyla dosya özelinde karara bağlanmamalıdır.
Güçlendirme için aynı kuralı kullanabilir miyiz?
Güçlendirme seçeneğinde teknik uygunluk, gerekli proje ve ruhsat işlemleri ile Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili karar hükmü ayrıca değerlendirilir. Yeniden yapım kararının arsa payı çoğunluğunu güçlendirme için tek başına yeterli saymayın. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 8.
Toplantıdan önce kontrol edilecekler
- Kararın hangi taşınmaz ve hangi uygulama hakkında alındığı açık mı?
- Güncel malik ve hisse listesi hazır mı; toplam pay hesabı kontrol edildi mi?
- İmzalayan kişilerin temsil yetkileri ve belge kapsamları incelendi mi?
- Teklifin, teknik şartnamenin ve paylaşım planının hangi sürümü görüşülüyor?
- Bildirimleri, tarihleri ve başvuruları kim takip edecek?
Ortak kararın uygulanabilir olması için teknik ve mali koşulların da anlaşılır olması gerekir. Firmaları karşılaştırırken müteahhit seçimi kontrol listesini, bütün süreci planlarken kentsel dönüşüm rehberini kullanabilirsiniz.
