Kentsel dönüşüm, bir binanın ve çevresinin güvenli, sağlıklı ve yaşanabilir hâle getirilmesi için yürütülen yenileme sürecidir. Ev sahipleri açısından süreç; yapının teknik durumunu öğrenmeyi, tapu ve imar koşullarını incelemeyi, ortak karar almayı, finansmanı planlamayı ve yapımı takip etmeyi içerir. İyi bir başlangıç, binaya özgü bilgileri aynı dosyada toplamaktır.
Bu rehber, özellikle apartmanını yenilemeyi değerlendiren malikler için hazırlanmıştır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı sürecini anlatır; riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında farklı koşullar bulunabilir. Her binanın imar, mülkiyet ve teknik özellikleri ayrı değerlendirilir.
Kentsel dönüşümde 6306 sayılı Kanun neyi düzenler?
6306 sayılı Kanun; afet riski altındaki alanlar ile bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde yapılacak iyileştirme, tasfiye ve yenilemenin çerçevesini belirler. Riskli yapının tespiti, bildirimler, tahliye ve yıkım ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi bu çerçevenin parçalarıdır. 6306 sayılı Kanun, madde 1–6.
Binanın eski olması, dış cephesinin yıpranması veya komşu binanın dönüşüme girmesi, tek başına sizin binanızın resmen riskli yapı olduğu anlamına gelmez. Hukuki süreci başlatan risk tespiti, yetkili kuruluşun teknik incelemesine ve ilgili idarenin yürüttüğü işlemlere dayanır. Cephe yenilemesi veya daire içi tadilat da taşıyıcı sistemin güvenliği hakkında tek başına sonuç vermez.
Başlamadan önce hazırlayacağınız bina dosyası
İlk toplantıya yalnızca fiyat teklifiyle gitmek, daha sonra aynı konuların tekrar tartışılmasına yol açabilir. Aşağıdaki dosya düzeni, maliklerin aynı bilgiler üzerinden konuşmasına yardımcı olur. Bu liste bir resmî başvuru evrak listesi değildir; istenen belgeler ilgili kurumdan ayrıca öğrenilmelidir.
- Mülkiyet: Güncel tapu bilgileri, arsa payları, bağımsız bölüm listesi ve varsa temsil belgeleri.
- Yapı: Bulunabilen ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, mimari ve statik projeler; daha önce hazırlanmış inceleme raporları.
- İmar: Belediyeden edinilen güncel yapılaşma koşulları ve parseli etkileyen plan notları.
- İhtiyaçlar: Dairelerin kullanım biçimleri, erişilebilirlik beklentileri, ortak alan ve otopark ihtiyaçları.
- Finansman: Maliklerin ödeme imkânları, geçici konut ihtiyacı ve araştırılacak destek programları.
Belgelerin tarihini ve kaynağını dosyada belirtin. Bir firmanın hazırladığı ön çizimi, belediyenin onayladığı proje gibi değerlendirmeyin. Yeni daire büyüklüğü ve bağımsız bölüm dağılımı için güncel imar bilgileriyle hazırlanmış bir çalışma isteyin.
Kentsel dönüşüm süreci nasıl ilerler?
1. Teknik durumu ve resmî tespit ihtiyacını netleştirin
Ön değerlendirme, mevcut bina performansının incelenmesi ve 6306 kapsamında riskli yapı tespiti farklı amaçlarla yürütülebilir. Başvurduğunuz uzmana hangi işlemi yaptırdığınızı, raporun hangi mevzuata göre düzenleneceğini ve hangi idareye sunulacağını sorun. Riskli yapı tespiti için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisanslandırdığı kuruluşlarla çalışılır. Uygulama Yönetmeliği, madde 7 ve Ek-2.
Başvuru, inceleme ve bildirim aşamalarını riskli yapı tespiti rehberinde ayrıntılı anlattık.
2. Bildirimleri ve süreleri takip edin
Risk tespiti ve tahliye işlemlerinde resmî bildirimlerin tarihleri önemlidir. Dosyanın durumunu yalnızca apartman mesaj grubundan takip etmek yeterli olmayabilir. İlgili idareden işlem numarasını ve bildirim durumunu öğrenin; e-Devlet ile muhtarlık ilanlarını da izleyin.
Kanunda riskli yapıların yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilmesi düzenlenir. Bu ifade, her dosyada kendiliğinden tam 90 gün bulunduğu anlamına gelmez. Size yapılan bildirimdeki süre ve dosyaya uygulanan işlem esas alınmalıdır. İnternetteki eski “60+30 gün” anlatımıyla takvim kurmayın. 6306 sayılı Kanun, madde 5.
3. İmar, paylaşım ve ortak kararı birlikte ele alın
Bir apartmanın mevcut daire sayısı ile yeni projede yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı aynı olmak zorunda değildir. Net kullanım alanı, ortak alanlar, kat ve cephe dağılımı önceden açıklığa kavuşturulmalıdır. “Herkese aynı metrekare” vaadinin hangi ölçüm tanımına dayandığını sorun.
6306 kapsamındaki yeniden değerlendirme kararlarında Kanunun öngördüğü ölçü, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğudur. Daire veya toplantıya katılan kişi sayısını saymak tek başına doğru sonuç vermez. Kararın kapsamı ve bildirim işlemleri ayrıca değerlendirilir. 6306 sayılı Kanun, madde 6.
4. Aynı iş kapsamı için teklif alın
Firmalara farklı bilgiler verirseniz teklifler de farklı işleri fiyatlar. Tüm adaylara aynı parsel bilgilerini, ön proje varsayımlarını, istenen teknik özellikleri ve teslim beklentilerini gönderin. Tekliflerde dahil olan işler, hariç tutulan giderler, ödeme zamanı ve fiyat değişikliği koşulları ayrı ayrı yazılmalıdır.
Sadece toplam bedeli karşılaştırmak yerine müteahhit seçimi kontrol listesini kullanın. Eksik kapsamlı bir teklif, ilk bakışta ucuz görünse de sonradan daha fazla ödeme gerektirebilir.
5. Sözleşme ve yapım takibini planlayın
Sözleşme taslağını, teknik şartnameyi, paylaşım çizelgesini ve ödeme planını birlikte inceletin. Bir belgede verilen sözün başka bir ekte daraltılıp daraltılmadığı kontrol edilmelidir. Binaya özgü sözleşme ve hak sahipliği konularında hukukçu; proje, metraj ve yapım niteliğinde ilgili teknik uzmanla çalışmak yararlıdır.
İş programında yalnızca bitiş tarihini görmeyin. Proje hazırlığı, ruhsat, yapım aşamaları, kontroller ve teslim için ara hedefler isteyin. Ödeme talebinin hangi tamamlanmış işe karşılık geldiğinin nasıl belgeleneceği de önceden kararlaştırılmalıdır.
Kentsel dönüşüm maliyeti nasıl hesaplanır?
Her bina için geçerli tek bir metrekare fiyatı vermek sağlıklı değildir. Parselin koşulları, yapılacak toplam alan, zemin ve temel çözümü, malzeme tercihleri, ortak alanlar ve sözleşmenin kapsamı bütçeyi değiştirir. Teklifin hangi alan üzerinden hesaplandığını mutlaka sorun: dairenin net alanı, brüt alanı ve toplam inşaat alanı aynı büyüklükler değildir.
Kendi bütçe tablonuzda şu kalemleri ayrı satırlarda izleyin:
- Teknik inceleme, projelendirme ve danışmanlık giderleri.
- Yıkım, hafriyat ve yapım işleri; teklife dahil olup olmadıkları.
- İzin, bağlantı ve diğer işlem giderleri; varsa muafiyetin hangi işleme uygulanacağı.
- Taşınma, geçici konut, depolama ve abonelik giderleri.
- Finansman maliyeti ve sözleşmede düzenlenen fiyat değişiklikleri.
- Belirsizlikler için ayrılan bütçe; ne zaman ve kimin kararıyla kullanılacağı.
Bir giderin iki farklı satırda tekrar sayılmadığını kontrol edin. Beklenen yardımı, başvuru şartları ve uygunluk netleşmeden kesin gelir kabul etmeyin. Böylece hem bina bütçesini hem de her malikin hangi tarihte ödeme yapacağını daha açık görebilirsiniz.
Kira yardımı ve diğer destekler nereden kontrol edilir?
Kira yardımı, kredi veya kampanya desteklerinin başvuru koşulları birbirinden farklı olabilir. Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi için aynı hak ve tutarın geçerli olduğunu varsaymayın. Başvuru dönemi, il, hak sahipliği ve program koşulları güncel kaynaktan kontrol edilmelidir.
Güncel duyurular için Kentsel Dönüşüm Başkanlığını, başvuruda istenen bilgiler için ilgili müdürlüğü esas alın. Kira yardımı sürecinin resmî açıklamalarına Kira Yardımı Kılavuzundan ulaşabilirsiniz. Eski haberlerdeki tutarları doğrudan yeni bütçeye taşımayın; başvuru anında yürürlükte olan koşulları teyit edin.
Ev sahiplerinin sık yaptığı planlama hataları
- İmar çalışması olmadan daire sözüne güvenmek: Önce hangi projenin yapılabileceğini teknik olarak değerlendirin.
- Yalnızca fiyat üzerinden firma seçmek: Kapsam, geçmiş işler, mali yeterlilik ve teminat koşullarını birlikte inceleyin.
- Sözlü açıklamayı sözleşme maddesi saymak: Kararlaştırılan işin ilgili belgede açıkça yazılmasını isteyin.
- Dönüşümü yalnızca inşaat süresi olarak görmek: Taşınma, izinler, finansman ve teslim sonrası eksiklerin tamamlanmasını da planlayın.
- Karar ve bildirim tarihlerini dağınık tutmak: Ortak bir dosyada işlem tarihini, belgeyi ve sorumlu kişiyi kaydedin.
Kentsel dönüşüm hakkında sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüme nereden başlamalıyız?
Tapu ve arsa payı bilgilerini, mevcut yapı belgelerini ve imar koşullarını toplayın. Sonra teknik değerlendirme ihtiyacını yetkili uzmanla görüşün. Bu bilgiler tekliflerin ve malik toplantılarının daha somut ilerlemesini sağlar.
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?
Her bina için geçerli sabit bir süre yoktur. Teknik ve idari işlemler, imar ve proje hazırlığı, maliklerin karar süreci, finansman ve yapım programı birlikte değerlendirilir. Firmanın verdiği sürenin hangi olayla başladığını ve hangi teslimi kapsadığını sözleşmede açıkça görün.
Riskli binayı güçlendirmek mümkün mü?
Koşulları sağlanan yapılarda güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir. Teknik olarak mümkün olduğunun belirlenmesi; gerekli karar, proje ve ruhsat işlemlerinin verilen süre içinde tamamlanması gerekir. Yeniden yapım için kullanılan çoğunluk kuralını güçlendirmeye doğrudan uygulamayın. Uygulama Yönetmeliği, madde 8.
Yeni dairemin alanı kesin olarak aynı kalır mı?
Bu sonuç yalnızca mevcut dairenin alanına bakılarak belirlenemez. İmar koşulları, proje, bağımsız bölüm dağılımı ve sözleşme birlikte incelenmelidir. Net ve brüt alanları ayrı gösteren, kat ve cephe bilgilerini içeren paylaşım çizelgesi isteyin.
İlk toplantı için küçük bir gündem
Toplantı sonunda şu dört soruya yazılı cevap üretmeye çalışın: Hangi belgeler eksik? Teknik değerlendirmeyi kim takip edecek? Tüm firmalara gönderilecek ortak teklif dosyasında neler olacak? Bir sonraki toplantıda hangi bilgiler değerlendirilecek?
Süreci bu somut adımlarla başlatmak, farklı beklentileri görünür kılar. Teknik inceleme için riskli yapı tespiti rehberine, firma görüşmeleri için müteahhit seçimi rehberine geçebilirsiniz.
