Kentsel dönüşümde imza atmazsanız dönüşüm durmaz, ama payınız da kendiliğinden elinizden alınmaz. Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım gibi kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan malike teklif resmî yolla bildirilir ve teklifi incelemesi için 15 gün süre verilir. Bu süre içinde anlaşma olmazsa arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir. 6306 sayılı Kanun, madde 6.

Bu yazı, kararı imzalamayan ya da henüz karar vermemiş malikin hangi aşamada hangi hakka sahip olduğunu sırasıyla anlatır. Amaç imzalamaya ya da imzalamamaya yönlendirmek değil; sürecin hangi adımda ne sonuç doğurduğunu açıkça göstermektir.

Karar nasıl alınır, imzanız neden belirleyici değildir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı, payların satışı, tevhit ve ifraz gibi kararlar, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınır. Bu oran 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla "en az üçte iki"den salt çoğunluğa indirilmiştir. İnternette hâlâ dolaşan "2/3 imza gerekir" bilgisi bu nedenle günceli yansıtmaz.

Salt çoğunluk, arsa paylarının yarısından fazlasıdır. Kaç kişinin ya da kaç dairenin imza attığı değil, imza atanların toplam arsa payı önemlidir. Hesabın nasıl yapıldığını salt çoğunluk ve bildirim rehberinde örnekle anlattık.

4 Şubat 2026'dan beri karar bir toplantıda alınır. Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, resmî formla (Ek-12) ilgili muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilir; ilanın son günü bütün paydaşlara bildirilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; karar da en az salt çoğunlukla alınır ve imzalanarak tutanağa bağlanır. Toplantının adımlarını ve örnek tutanağı karar toplantısı rehberinde anlattık. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Kararın alınabilmesi için binanın önce yıkılmış olması gerekmez. Paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesi davası açmış olması da salt çoğunluk kararı alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

İmzalamadığınızda size ne bildirilir?

Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan malike bildirilmek zorundadır. Bildirim şu yollardan biriyle yapılır:

  • Tapuya elektronik tebligat adresi bildirdiyseniz bu adrese elektronik tebligatla. Tebligat, adresinize ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.
  • Elektronik tebligat adresiniz yoksa noter aracılığıyla.
  • Ya da ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek. Bu durumda ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.

Muhtarlık ilanında karar tutanağı veya anlaşan maliklerin sözleşme ya da vekâletname örnekleri ile anlaşma şartlarını içeren teklif muhtarlığa teslim edilir ya da teklifin il içinde belirlenen bir adreste incelenmesi sağlanır. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Bu nedenle mahallenizdeki muhtarlık ilanlarını ve e-Devlet üzerindeki tebligatlarınızı takip etmek önemlidir. Bildirimi görmemiş olmanız, ilanla yapılan bildirimin sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

15 gün içinde neler yapabilirsiniz?

Bildirimde, bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifi incelemezseniz ya da kararı ve teklifi kabul etmezseniz arsa payınızın satılacağı yazar. Bu süre, riskli yapı tespitine itiraz için verilen 15 günlük süreden ayrıdır; ikisini karıştırmayın.

Bu 15 günü şöyle değerlendirebilirsiniz:

  • Teklifin tamamını ve eklerini isteyin: daire dağılımı, metrekareler, teslim süresi, gecikme cezası, teminat ve kira yardımı taahhüdü açıkça yazılı olmalı.
  • Anlaşılmayan ya da eksik maddeleri yazılı olarak sorun; cevapları da yazılı alın.
  • Payınızın değerini bağımsız bir değerleme uzmanına veya bir avukata danışarak değerlendirin.
  • Çekincelerinizi anlaşan maliklere ve müteahhide yazılı iletin. Değişiklik isteğiniz kabul edilirse güncel metni okumadan imzalamayın.
  • Teklifi kabul etmeye karar verirseniz anlaşan paydaşlar arasına katılırsınız ve satış süreci sizin payınız için başlamaz.

Sözleşmenin hangi maddelere dikkat edilerek okunacağını kat karşılığı sözleşme rehberinde anlattık.

Payınız nasıl satılır?

Süre sonunda anlaşma sağlanmazsa anlaşan malikler veya müteahhit, il müdürlüğüne (yetki devri varsa ilgili idareye) başvurur. Başvuruda malikleri toplantıya davet belgeleri, toplantı tutanağı ve salt çoğunluk kararını gösteren belgeler, size yapılan bildirimin ve verilen 15 günlük sürenin belgeleri ve payınızın Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşuna yaptırılmış değer raporu bulunur. Satış için binanın yıkılmış olması gerekmez. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15/A.

Satış süreci şu kurallara göre işler:

  • Tapuya belirtme: Satılacak payın tapu kaydına, 6306 sayılı Kanuna göre satışa tabi olduğu ve başka bir devre konu edilemeyeceği yönünde belirtme işlenir.
  • Rayiç değer: Payın rayiç değeri, değerleme raporu da gözetilerek müdürlükteki Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. Satış bu değerin altında yapılamaz.
  • İlk satış: İlk satışa yalnız salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir.
  • Sonraki satışlar: Anlaşan paydaşlar payı almazsa satış tekrarlanır. Sonraki satışlara, salt çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul edeceğini yazılı beyan eden ve rayiç değerin yüzde onu kadar nakit teminat yatıran üçüncü kişiler de katılabilir.
  • İzleme hakkı: Satışın yeri ve zamanı size bildirilir; satışı izleyici olarak takip edebilirsiniz. Ancak size tebligat yapılamamış olması ya da satışa gelmemeniz satışı geçersiz kılmaz.
  • Satış bedeli: Satış bedeli size aittir. Payınızın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında paydaşlara satış yapılamazsa pay, dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınır. Tek bina ölçeğindeki riskli yapılarda ise satış, anlaşan paydaşlara veya şartları kabul eden üçüncü kişilere satış gerçekleşene kadar tekrarlanır. 6306 sayılı Kanun, madde 6.

İtiraz ve dava hakkınız

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava süresi, genel idari dava süresinden kısadır: tebliğ tarihinden itibaren 30 gün. 6306 sayılı Kanun, madde 6. Size bir işlem tebliğ edildiğinde tarihi not edin ve beklemeden bir avukata danışın.

Satış işlemi mahkeme kararıyla iptal edilirse sonuç, iptalin gerekçesine göre değişir:

  • İptal, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesine dayanıyorsa satış geri alınmaz. Payı satın alan malik, mahkemenin belirlediği bedel ile satış bedeli arasındaki farkı, ihale tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte size öder.
  • Başka bir gerekçeyle iptal edilirse ve pay bu arada üçüncü kişiye devredilmemişse ya da eski malik adına tescili imkânsız hâle gelmemişse pay yeniden sizin adınıza tescil edilir. Satış bedeli iade edilene kadar alıcı lehine kanuni ipotek konur.

Sık karşılaşılan yanlış bilgiler

  • "İmza atmazsam dönüşüm başlayamaz." Salt çoğunluk sağlandıysa karar alınabilir; sizin imzanız şart değildir.
  • "Toplantıya gitmezsem karar alınamaz." Toplantı, arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden maliklerle yapılabilir. Bu çoğunluk sağlandıysa katılmamanız kararı engellemez. Ancak toplantıya usulüne uygun (ilan ya da noterle) çağrılmadıysanız bunu bir avukatla değerlendirin; çağrı belgeleri satış başvurusunda istenir.
  • "Payım hemen elimden alınır." Önce resmî bildirim ve 15 günlük süre, ardından değer tespiti ve açık artırma gelir. Her aşamanın kendi usulü vardır.
  • "Payım düşük bir fiyata satılabilir." Satış, komisyonun belirlediği rayiç değerin altında yapılamaz; değere itirazınız varsa dava yolu açıktır.

İmzalamadan ya da reddetmeden önce kontrol listesi

  • Toplantıya hangi yolla (muhtarlık ya da bina ilanı, noter) çağrıldığınızı ve toplantı tarihini kaydettiniz mi?
  • Karar sonrası size yapılan bildirimin tarihini ve yolunu (elektronik tebligat, noter, muhtarlık ilanı) kaydettiniz mi?
  • Teklifin tamamını, eklerini ve daire dağılım planını gördünüz mü?
  • Kararı destekleyenlerin arsa paylarının toplamının yarıyı aşıp aşmadığını tapu kayıtlarıyla kontrol ettiniz mi?
  • Payınızın değerini bağımsız biçimde öğrendiniz mi?
  • Çekincelerinizi yazılı ilettiniz ve cevaplarını aldınız mı?
  • 30 günlük dava süresini takip edecek bir avukatla görüştünüz mü?

Sürecin bütününü görmek için kentsel dönüşüm rehberine, müteahhit tekliflerini karşılaştırmak için müteahhit seçimi kontrol listesine bakabilirsiniz.