634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Kentsel Dönüşüm Perspektifi
Kat irtifakı, kat mülkiyeti, arsa payı, yönetim planı, ortak giderler. Kentsel dönüşümde kat mülkiyetinin rolü.
Özetle (AI)
634 KMK: Kat irtifakı→mülkiyeti geçişi, arsa payı, yönetim planı, ortak gider, 4/5 çoğunluk ile plan değişikliği.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Kentsel Dönüşüm Perspektifinden Özet
RG. 02.01.1966 | Son Değişiklik: 7471 sayılı Kanun (2023)
Amaç
Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkan, ofis) üzerinde kurulan mülkiyet haklarını düzenlemek.
Temel Kavramlar (Madde 1-3)
- Kat mülkiyeti: Tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm mülkiyeti (iskan sonrası)
- Kat irtifakı: Yapılacak/yapılmakta olan yapıda bağımsız bölüm hakkı (proje/inşaat aşaması)
- Arsa payı: Her bağımsız bölümün arsa üzerindeki pay oranı
- Bağımsız bölüm: Daire, dükkan, ofis, depo gibi ayrı kullanıma ayrılmış birim
- Ortak yerler: Merdiven, asansör, çatı, bahçe, sığınak gibi ortak kullanım alanları
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş (Madde 10-14)
- Kat irtifakı kurulması: Proje + vaziyet planı ile tapuya tescil
- İnşaat tamamlanma: Yapı kullanma izni (iskan) alınması
- Kat mülkiyetine geçiş: İskan belgesi ile tapuya başvuru, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür
- Resen dönüştürme: 634 Md. 10/7 uyarınca idare talebiyle resen de yapılabilir
Yönetim Planı (Madde 28-33)
- Binanın nasıl yönetileceğini belirleyen temel belge
- Tapuya şerh edilir, tüm malikleri bağlar
- Değişiklik: Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla değiştirilebilir
- İçerik: Aidat hesabı, ortak gider paylaşımı, kullanım kuralları, yönetici seçimi
Ortak Giderler ve Aidat (Madde 20)
- Her malik arsa payı oranında ortak giderlere katılır
- Ortak tesisleri kullanmasa bile ödeme yükümlülüğü devam eder
- Geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir
Kentsel Dönüşüm İlişkisi
- Riskli yapıda: Kat irtifakı/kat mülkiyeti resen terkin edilir (6306 Md. 6)
- Arsa payı belirleyici: Karar alma arsa payı üzerinden hesaplanır
- Yeni yapıda: Kat irtifakı kurularak satış yapılabilir, iskan sonrası kat mülkiyetine geçilir
- Arsa payı düzeltme davası: Adaletsiz dağıtılmış arsa payları dava yoluyla düzeltilebilir (Md. 3)
Önemli Maddeler (Kentsel Dönüşüm İçin)
| Madde | Konu | |-------|------| | Md. 3 | Arsa payı belirleme ve düzeltme | | Md. 10-14 | Kat irtifakı → kat mülkiyeti geçişi | | Md. 19 | Bağımsız bölümde değişiklik yasağı (izinsiz) | | Md. 20 | Ortak gider ve aidat yükümlülüğü | | Md. 24-25 | Rahatsız edici kullanım, çıkarma davası | | Md. 28-33 | Yönetim planı ve yönetici | | Md. 45 | Toplu yapılarda (site) yönetim |
Kaynak: Resmî Gazete, LEXPERA, Yargıtay İçtihatları