Riskli yapı tespiti, bir yapının 6306 sayılı Kanun kapsamındaki risk durumunun yetkili kuruluş tarafından teknik esaslara göre incelenmesidir. Binanın yaşı veya fotoğrafı üzerinden verilecek bir kanaat, bu resmî incelemenin yerine geçmez. Başvurunun hukuki sonuçlarını, raporun hangi kuruma sunulacağını ve bildirimleri nasıl takip edeceğinizi işe başlamadan öğrenmek önemlidir.
Bu yazı, bina maliklerinin başvurudan sonraki adımları takip etmesine yardımcı olur. Dönüşümün bütçe, ortak karar ve yapım boyutları için kentsel dönüşüm rehberini inceleyebilirsiniz.
Hızlı tarama ile riskli yapı tespiti aynı mı?
Aynı işlem değildir. Hızlı tarama, incelenen programın kapsamına göre binalar hakkında ön değerlendirme ve önceliklendirme sağlayabilir. İBB'nin bina tespit projesi de hızlı tarama sonuçlarıyla ayrıntılı değerlendirme ihtiyacını birbirinden ayırır. 6306 kapsamında bir işlem yaptırmak istediğinizde, kuruluşun yetkisini ve düzenlenecek raporun niteliğini ayrıca doğrulayın. İBB bina inceleme başvuru açıklaması.
Benzer şekilde, tek bir beton numunesinin sonucu bütün binanın davranışını tek başına açıklamaz. Taşıyıcı sistemin özellikleri ve ilgili teknik esasların gerektirdiği diğer veriler birlikte değerlendirilir. Raporun kapsamını, kullanılan yöntemi ve varsa eksik bilgileri incelemeyi yapan mühendise sorun. Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar, Yönetmelik Ek-2.
Riskli yapı tespiti için kim başvurabilir?
Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapabilir. Bunun için bütün maliklerin ortak başvuru yapması genel bir ön şart değildir. Başvurabilecek kişi ve mülkiyet ilişkisi bakımından özel durumlar varsa lisanslı kuruluş ve ilgili idareyle dosya üzerinden görüşülmelidir. 6306 sayılı Kanun, madde 3.
Tespiti yaptırma yetkisi ile daha sonra binanın yeniden yapımı için alınacak karar aynı konu değildir. Apartmanda “herkes imza atmadığı için tespit başlatılamaz” veya “tespiti bir kişi başlattıysa bütün sözleşmeleri de o imzalar” şeklindeki genellemelerle hareket etmeyin.
Lisanslı kuruluş seçerken ne sorulmalı?
Kuruluşun güncel yetkisini Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisanslı kuruluş bilgileri üzerinden kontrol edin. Teklif veren firma adı ile başvuru ve raporda yer alacak kuruluşun aynı olup olmadığını karşılaştırın. Lisansın kapsamı veya durumu belirsizse ilgili müdürlükten teyit alın.
Görüşmede şu soruları yazılı olarak iletebilirsiniz:
- Teklif tam olarak hangi incelemeyi ve raporu kapsıyor?
- Binaya erişim, mevcut proje ve diğer belgeler için hangi hazırlıklar gerekiyor?
- Numune ve ölçüm çalışmaları nasıl planlanacak; işlem yapılan yerlerin onarımı kimin sorumluluğunda?
- Rapor hangi idareye sunulacak ve başvuru takibi nasıl yapılacak?
- Eksiklik bildirildiğinde düzeltme ve ek inceleme ücretleri nasıl ele alınacak?
Bu soruların amacı raporun sonucunu önceden belirlemek değildir. Amaç, hizmetin kapsamını ve sorumlulukları baştan anlaşılır hâle getirmektir.
Başvuru ve inceleme adımları
1. Başvuru bilgileri ve bina belgeleri hazırlanır
Kimlik, mülkiyet ve temsil bilgileri ile binanın adres ve parsel bilgilerinin birbiriyle tutarlı olması gerekir. Elinizde bulunan ruhsat ve projeleri kuruluşa iletin. Resmî başvuruda istenen güncel evrak listesini başvuracağınız kuruluştan öğrenin; internetten bulunan bir listeyi her dosya için yeterli kabul etmeyin.
2. Teknik inceleme gerçekleştirilir
İnceleme, yapının özelliklerine ve mevzuattaki teknik esaslara göre yürütülür. Ölçüm, malzeme ve taşıyıcı sistemle ilgili veriler raporun hazırlanmasında kullanılır. İnceleme öncesinde bina sakinlerine çalışma alanları ve erişim ihtiyacı hakkında bilgi verilmesi, uygulamanın düzenli ilerlemesine yardımcı olur.
3. Rapor ilgili idare tarafından incelenir
Lisanslı kuruluşun hazırladığı rapor yetkili müdürlük veya yetki devri yapılan idareye sunulur. Eksiklik bulunursa rapor düzeltilmek üzere geri gönderilebilir. Uygun bulunan risk tespitine ilişkin kayıt ve bildirim işlemleri bundan sonra yürütülür. Uygulama Yönetmeliği, madde 7.
Başvuru numarasını ve raporun son sürümünü dosyanızda saklayın. Bir taslak raporla idareye sunulmuş son raporu birbirine karıştırmayın. Süreyi takip ederken sözlü olarak verilen tahmini tarihle resmî bildirim tarihini ayrı kaydedin.
Tebligat ve 15 günlük itiraz süresi
Risk tespitine ilişkin bildirim; yapıya asma, e-Devlet üzerinden bildirme ve muhtarlıkta ilan gibi Kanunda düzenlenen yollarla yapılır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılır. Malik veya kanuni temsilci, tebliğden itibaren 15 gün içinde risk tespitine itiraz edebilir. Dosyanızdaki ilan ve tebliğ tarihini ilgili idareden doğrulayın. 6306 sayılı Kanun, madde 3.
İtirazın nereye ve hangi belgelerle verileceğini yetkili müdürlükten öğrenin. Teknik itirazı genel bir memnuniyetsizlik beyanıyla sınırlamak yerine rapordaki somut hususlar üzerinden uzmanla değerlendirin. Başvuru belgesini ve teslim kaydını saklayın. Hukuki yol ve süreler konusunda dosyaya özgü değerlendirme gerektiğinde bir hukukçudan destek alın.
Riskli yapı kesinleşirse ne olur?
Tahliye ve yıkım işlemleri gündeme gelir. Kanunda maliklere yıktırma için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilmesi öngörülür. Herkes için otomatik bir “60 gün + 30 gün ek süre” veya koşulsuz tam 90 gün varsayımıyla hareket edilmemelidir. İdarenin bildirdiği süre, işlemin niteliği ve dosyanın durumu kontrol edilmelidir. 6306 sayılı Kanun, madde 5.
Malikler açısından bu aşamada taşınma, eşya depolama, geçici konut, abonelikler ve bina erişiminin birlikte planlanması gerekir. Kiracıların bilgilendirilmesini de gündeme alın. Süreci takip eden kişi, kararları ve bildirimleri tüm ilgililer için erişilebilir bir dosyada tutabilir; kişisel belgeler ise yalnızca yetkili kişilerle paylaşılmalıdır.
Yıkım yerine güçlendirme değerlendirilebilir mi?
Güçlendirme her bina için uygun veya mümkün olmayabilir. İlgili teknik değerlendirmenin yapılması, gerekli malik kararının alınması, proje hazırlanması ve ruhsat işlemlerinin mevzuatta öngörülen şekilde ve verilen süre içinde tamamlanması gerekir. Güçlendirme kararında Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükmü de devreye girer; yeniden yapımın arsa payı çoğunluğu kuralını tek başına yeterli saymayın. Uygulama Yönetmeliği, madde 8.
Karşılaştırmada yalnızca ilk yapım bedeline bakmayın. Önerilen teknik çözüm, kullanım kesintisi, projenin kapsamı ve gerekli izinler birlikte ele alınmalıdır. “Her binayı güçlendiririz” veya “bu bina kesin güçlendirilemez” şeklindeki incelemesiz iddiaları teknik sonuç kabul etmeyin.
Riskli yapı tespiti ücreti ve süresi neden değişir?
Binanın büyüklüğü, taşıyıcı sistem özellikleri, belge durumu, yapılacak incelemeler ve hizmet kapsamı iş programını etkileyebilir. Bu nedenle bina görülmeden verilen tek bir bedeli veya süreyi tüm süreç için kesin kabul etmeyin. Teklifin rapor hazırlama, idareye sunma, eksik tamamlama ve onarım kalemlerini kapsayıp kapsamadığını karşılaştırın.
İdari inceleme ve bildirim sürelerini, firmanın kendi çalışma süresinden ayrı sorun. Bir sözleşmede belirtilen rapor teslim tarihi, bütün idari sürecin aynı gün tamamlanacağı anlamına gelmez.
Dosyanızda tutacağınız takip listesi
- Kuruluşun unvanı, yetki kontrolü ve hizmet sözleşmesi.
- Başvuru numarası, teslim edilen belgeler ve rapor sürümleri.
- İdareden gelen eksiklik ve sonuç yazıları.
- İlan, tebliğ ve varsa itiraz başvurusu tarihleri.
- Tahliye veya yıkım bildirimi ve ilgili son tarihler.
- Bir sonraki adım, sorumlu kişi ve gerekli belge.
Teknik tespit tamamlandıktan sonra ortak karar, finansman ve firma seçimi ayrı çalışma gerektirir. Bir sonraki adım için ana kentsel dönüşüm rehberini ve müteahhit seçimi yazısını birlikte okuyabilirsiniz.
