Teslimden Sonra: Eksik İş, Ayıp, Garanti Süreleri, İskân ve Tapu

Yeni daireniz teslim edildiğinde önce onu gözden geçirip gördüğünüz eksik ve ayıpları müteahhide uygun bir süre içinde yazılı olarak bildirmelisiniz; bildirmezseniz daireyi kabul etmiş sayılabilirsiniz. Teslimden sonra ortaya çıkan ayıpları da fark ettiğiniz anda bildirin. Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle dava açma süresi teslimden itibaren beş yıldır, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır. Yapı denetim kuruluşu, müteahhit ve proje müellifleri de kusurları oranında, yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, diğer kısımlar için iki yıl sorumludur. Yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir. Tapu tescili ve abonelikler için geçerli zorunlu deprem sigortası aranır. Gecikme cezası hakkınız varsa teslimi çekinceyle kabul edin. Türk Borçlar Kanunu, madde 474-478.

Bu yazı, anahtar tesliminden tapuya kadar malikin yapacaklarını sıralar. İnşaat sürerken neyi takip edeceğinizi inşaat süreci takip listesinde anlattık.

Teslim günü

1. Gözden geçirin. Teslimden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz daireyi gözden geçirin. Sözleşmedeki teknik şartnameyi yanınıza alın: malzeme markaları, doğrama, yalıtım, ısıtma sistemi, net metrekare.
2. Eksikleri yazılı bildirin. Gördüğünüz eksik ve ayıpları uygun bir süre içinde müteahhide yazılı olarak bildirin. Bildirimi e-posta ya da noter kanalıyla yapın ve kopyasını saklayın.
3. Çekince koyun. Teslim tutanağına varsa gecikme cezası ve eksik iş haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazın. Gecikmede kararlaştırılmış bir ceza, teslimi çekincesiz kabul ederseniz istenemeyebilir. Türk Borçlar Kanunu, madde 179.
4. Bilirkişi. Taraflardan her biri, masrafını ödeyerek eserin bilirkişiye incelettirilmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir. Ciddi bir ayıptan şüpheleniyorsanız bu yolu değerlendirin.

Ayıp çıkarsa haklarınız

Eser ayıplıysa iş sahibi şu haklardan birini seçebilir: sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme ya da aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları müteahhide ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme. Genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır. Ancak eser sizin arsanız üzerinde yapıldıysa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz; binalarda pratikte indirim ya da onarım gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu, madde 475.

• Gizli ayıp. Kabulden sonra müteahhit sorumluluktan kurtulur; ancak kasten gizlediği ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplardan sorumluluğu devam eder.
• Sonradan çıkan ayıp. Ayıp sonradan ortaya çıkarsa durumu gecikmeden bildirmeniz gerekir; bildirmezseniz eseri kabul etmiş sayılırsınız.

Garanti ve sorumluluk süreleri

Yapı denetim kuruluşları, müteahhit ve diğer sorumlular yapı hasarından yapı sahibine ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumludur. Yapı kullanma izni alındıktan sonra izinsiz esaslı tadilat yaptırırsanız, bundan doğan hasardan tadilatı yapan sorumlu olur; tadilat öncesinde belediyeden izin alın. Yapı Denetimi Hakkında Kanun, madde 3.

İskân ve tapu

• Yapı kullanma izni. İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskân) ilgili idareden alınır. Gerekli belgeleri ruhsat ve iskân kontrol listesinde bulabilirsiniz.
• Cins değişikliği ve kat mülkiyeti. Yapı kullanma izni düzenlenen bütün yapıların cins değişikliği resen yapılır. Taşınmazda kat irtifakı kuruluysa, başkaca belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 10.
• Deprem sigortası. Tapu müdürlükleri, geçerli zorunlu deprem sigortası belgelenmeden tescil işlemi yapmaz; su ve elektrik aboneliğinde de sigortanın varlığı kontrol edilir. Sigortayı malik ya da intifa hakkı sahibi yaptırır ve her yıl yeniler. Afet Sigortaları Kanunu, madde 10 ve 11.
• Tapuyu kontrol edin. Yeni tapunuzdaki bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve eklentilerin (otopark, depo) sözleşmeyle aynı olduğunu kontrol edin.

Taşındıktan sonra

• Emlak vergisi bildirimi. Yeni binanın emlak vergisi bildirimi, inşaatın bittiği ya da bina kısmen kullanılmaya başlandığı yıl içinde belediyeye verilir. Emlak Vergisi Kanunu, madde 23.
• Yönetim planı ve yönetici. Yeni binanın yönetim planını okuyun; sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümlü binada yönetici atanması zorunludur. İşletme projesi 22 Mayıs 2026'dan beri kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor. Bina yöneticisi rehberi.
• Satış planı. Yeni daireyi satmayı düşünüyorsanız değer artış kazancı ve vergi konularını vergi ve harç rehberinde anlattık.

Uyuşmazlıkta hangi mahkemeye gideceğinizi dava yolları rehberinde bulabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; ciddi bir ayıpta bir avukattan ve bağımsız bir mühendisten görüş alın.