Kentsel dönüşümde sözleşmeyi imzaladıktan sonra malikin işi bitmez; yıkımdan teslime kadar dört şeyi takip etmek gerekir. Birincisi yapı ruhsatı ve müteahhidin teminatı. İkincisi işin gerçekten ilerleyip ilerlemediği. Üçüncüsü müteahhidin kendi payına düşen daireleri satması. Dördüncüsü yapı kullanma izni (iskân) ve yeni tapular. Mevzuat, riskli yapılarda müteahhitten yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ister. Müteahhidin kendi dairelerini ancak inşaatın ilerleme oranına göre ve idarenin izniyle satabilmesini de düzenler. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 13.

Bu yazı, inşaat süresince bu dört başlıkta neyi, kime sorarak takip edebileceğinizi anlatır.

1. Yapı ruhsatı ve teminat

Ruhsattan önce yapılması gerekenler. Karar salt çoğunlukla alındıysa, yapı ruhsatı başvurusundan önce karara katılmayan maliklere teklifin tebliğ edilmiş ve bu maliklerin payları için satış başvurusunun yapılmış olması gerekir. Müdürlük, salt çoğunluğun ve tebligatların tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren bir yazıyı ruhsatı düzenleyecek idareye gönderir. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Müteahhidin teminatı. Riskli yapının bulunduğu parsellerde uygulamayı gerçek ya da özel hukuk kişileri yürütüyorsa, müteahhit yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminatı idareye vermek zorundadır. Bu oran 13 Aralık 2024'te %10'dan %6'ya indirildi. Teminat, iş sözleşme ve şartnameye uygun tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra iade edilir. İş tamamlanmazsa teminat paraya çevrilerek işi tamamlamayı üstlenecek kişi ya da kuruma aktarılır. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunun belirlediği bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa teminat şartı aranmaz. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 13.

Sorulacaklar: Ruhsat hangi tarihte alındı? Teminat verildi mi, hangi idareye? Teminat yerine sigorta yaptırıldıysa poliçenin bir örneğini isteyin.

2. İş ilerliyor mu?

Sözleşmedeki iş programını ve teslim tarihini elinizin altında tutun. İnşaat süresince:

  • Yapı denetim kuruluşunun ve şantiye şefinin adını ve iletişim bilgilerini alın.
  • Belirli aralıklarla şantiyeyi tarihli olarak fotoğraflayın.
  • İş programındaki aşamaların (kaba inşaat, çatı, cephe, iç işler) gecikip gecikmediğini not edin.
  • Gecikmeleri müteahhide yazılı bildirin; cevaplarını saklayın.

Bu kayıtlar ileride önem kazanabilir. Yönetmelik, sözleşmenin feshi için iki durum sayar. Birincisi, karardan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamasıdır. İkincisi, işin durması ve en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmemesidir. Bu durum; idarenin kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar ve uydu görüntüleri gibi belgelerle ortaya konur. Fesih usulünü müteahhit işi yarım bırakırsa rehberinde anlattık.

3. Müteahhit kendi dairelerini satabilir mi?

Uygulamayı gerçek ya da özel hukuk kişileri yürütüyorsa, müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine bağlıdır:

  • Müteahhit izin için idareye başvurur. İdare, yerinde tespit ya da yapı denetimi sistemi üzerinden inşaatın tamamlanma oranını belirler.
  • Müteahhit payındaki birimlerin, tamamlanma oranının %10 altındaki bir oranda satışına izin verilir. İdare yazısı olmadan satış yapılamaz.
  • Tamamlanma oranında ya da bu oranın üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
  • İnşaatın tamamlandığına dair idare yazısı ya da yapı kullanma izin belgesi sunulduğunda müteahhit payının tamamı satılabilir.

6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 13.

Bu kural, müteahhidin inşaat ilerlemeden kendi dairelerini satıp işi yarım bırakma riskini azaltmak içindir. Sizden erken satış için muvafakat istenirse gerekçesini ve iş programını sorgulayın, imzalamadan önce bir avukata danışın.

4. Kira yardımı süresi ve sözleşmedeki taahhütler

Bakanlık kira yardımı, riskli yapılarda malike 18 ay süreyle ödenir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında süre 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 16. İnşaat bu süreyi aşarsa, müteahhidin sözleşmede kira ödemesi taahhüt edip etmediğine bakın. Sözleşme fesh edilirse, fesih tarihine kadar müteahhidin size yaptığı kira yardımı ödemeleri sizden geri istenemez.

5. Teslim, iskân ve tapu

  • Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Binanın kullanılabilmesi ve teminatın iadesi için gereklidir. Teslim tarihinde belgenin alınıp alınmadığını sorun.
  • Teslim tutanağı ve eksik iş listesi: Dairenizi teslim alırken eksik ve kusurlu işleri tarihli bir listeye yazdırın. Fark ettiğiniz ayıpları gecikmeden yazılı bildirin; süreler için bir avukata danışın.
  • Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: Kat karşılığı sözleşmesinde hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse, yeni binanın kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi talep üzerine Başkanlık, TOKİ ya da idare tarafından yapılabilir. Tapu tescilinde elektronik ortamda onaylanmış mimari proje ve yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Kısa kontrol listesi

  • Yapı ruhsatının tarihi ve müteahhidin teminatı ya da bina tamamlama sigortası belgelendi mi?
  • Yapı denetim kuruluşunun ve şantiye şefinin iletişim bilgileri sizde mi?
  • Şantiye düzenli ve tarihli olarak fotoğraflanıyor mu?
  • Müteahhidin kendi dairelerini satması için sizden muvafakat istendi mi; istendiyse gerekçesi yazılı mı?
  • Teslimde iskân belgesi ve eksik iş listesi hazır mı?

Sözleşmeyi imzalamadan önce dikkat edilecek maddeleri kat karşılığı sözleşme rehberinde, bütün süreci kentsel dönüşüm rehberinde bulabilirsiniz.