Kentsel dönüşümde bina yöneticisinin kanunda tanımlı özel bir yetkisi yoktur. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulunun kararlarını uygular, binayı ilgilendiren tebligatı alır ve hak kaybını önleyecek tedbirleri alır; kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Ancak kanunda yöneticiye, malikler adına arsa payı devretme ya da kat karşılığı sözleşme imzalama yetkisi veren bir hüküm bulunmaz. Dönüşüm kararı maliklerin kendi oylarıyla alınır ve sözleşmeyi her malik kendisi ya da özel yetkili vekâletname verdiği kişi imzalar. "Malik temsilcisi" de kanunda tanımlı bir unvan değildir; maliklerin kendi aralarından seçtiği ve yetkisini vekâletnamede açıkça yazdığı kişidir. Yöneticinin ve temsilcinin asıl işi koordinasyon ve şeffaflıktır. Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 34-40.

Bu yazı, apartmanda dönüşüm sürecini yürütmeye gönüllü olan yöneticiler ve malik temsilcileri için bir iş listesidir.

Yöneticinin yasal çerçevesi

  • Atama. Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl yeniden atanır. Malikler anlaşamazsa sulh mahkemesi yönetici atayabilir.
  • Görevler. Kurul kararlarını yerine getirmek, binanın bakım ve onarım tedbirlerini almak, binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek, bir sürenin geçmesine ya da hak kaybına yol açmayacak tedbirleri almak ve kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevleri arasındadır.
  • Sorumluluk. Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur, her yılın ilk ayında hesap verir ve karar defterini tutar.
  • Sınır. Kanunun saydığı görevler bağımsız bölüm mülkiyeti ya da arsa payı üzerinde tasarrufu kapsamaz. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin görevleri kanundaki listeyle sınırlıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 34, 35, 38 ve 40.

Dönüşüm kararı hangi toplantıda alınır?

Apartman yönetimindeki kat malikleri kurulu ile 6306 kapsamındaki karar toplantısı farklıdır. Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulama kararı için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır; çağrı 15 gün ilanla ya da noter aracılığıyla yapılır ve karar arsa payı oranında en az salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır. Bu toplantıyı çağırmak için yönetici olmak gerekmez; maliklerden herhangi biri isteyebilir. Yönetici bu süreçte çağrının usulüne uygun yapılmasına ve belgelerin saklanmasına yardım edebilir. Adımları karar toplantısı ve tutanak rehberinde anlattık. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Malik temsilcisi seçilecekse

Birçok binada malikler, müteahhitlerle görüşmek ve teklifleri toplamak için bir ya da birkaç kişiyi yetkilendirir. Bunu yaparken:

  • Yetkiyi yazılı ve sınırlı verin. Temsilcinin yalnız teklif toplama, görüşme ve bilgi alma yetkisi mi, yoksa belirli bir işlemi yapma yetkisi mi olduğunu yazın. Arsa payı devri ya da sözleşme imzası için noterden verilen vekâletnamede işlem, taşınmaz ve karşı taraf açıkça belirtilmelidir.
  • "Genel vekâletname" vermeyin. Satış ve devir yetkisi içeren geniş vekâletnameler kötüye kullanılabilir. Kimsenin sizden isteyemeyeceği belgeleri dolandırıcılık rehberinde sıraladık.
  • Çıkar çatışmasını sorun. Temsilcinin bir müteahhitten ayrıca bir menfaat (fazladan daire, ücret, komisyon) alıp almadığını açıkça sorun ve cevabı tutanağa yazın.

Yönetici ve temsilci için iş listesi

  1. Malik listesi. Tapudan güncel malik ve arsa payı listesini çıkarın; miras ve hisseli tapuları ayrıca not edin. Hisseli tapu rehberi.
  2. İletişim kanalı. Bütün maliklere aynı bilgiyi aynı anda ulaştıracak bir kanal kurun; yurt dışındaki ve yaşlı malikleri unutmayın.
  3. Riskli yapı süreci. Tespit başvurusunu, raporun tebliğini ve 15 günlük itiraz süresini takvime işleyin. Riskli yapı tespiti rehberi.
  4. Teklif dosyası. Müteahhit tekliflerini aynı formatta toplayın: her malike düşen net alan, kat ve cephe, teslim süresi, teminat, ek ödeme. Paylaşım oranı rehberi.
  5. Toplantı belgeleri. Çağrı ilanının fotoğrafı, noter evrakı, imzalı tutanak ve oylama listesi dosyada dursun; pay satışı başvurusunda istenir.
  6. Kira yardımı ve tahliye. Maliklere ve kiracılara kira yardımı başvuru süresini (tahliye ya da yıkımdan itibaren 1 yıl) hatırlatın. Kira yardımı hesaplayıcısı.
  7. Aidat ve hesaplar. Yıkımdan önce apartman hesabının kapanışını, kalan aidat alacaklarını ve borçları yazılı olarak maliklere bildirin.
  8. İnşaat takibi. Sözleşmeden sonra yapı denetim kayıtlarını ve inşaat ilerlemesini düzenli raporlayın. İnşaat süreci takip listesi.

Anlaşmazlık çıkarsa

Kat malikleri kurulunun kararlarına karşı iptal davası sulh hukuk mahkemesinde açılır; karara aykırı oy veren için süre karar tarihinden itibaren bir aydır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6306 kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi ise tebliğden itibaren 30 gündür. Hangi uyuşmazlıkta hangi yola gidileceğini dava yolları rehberinde anlattık. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/B.