Kentsel Dönüşüm Teknik Rehber – Ruhsat, Yıkım, Zemin, İmar

1. Yapı Ruhsatı Başvuru Süreci (Adım Adım)

Gerekli Belgeler

1. Tapu belgesi (güncel)
2. İmar durum belgesi (belediyeden)
3. Mimari proje (4 takım, imzalı)
4. Statik proje + hesap raporu
5. Mekanik tesisat projesi
6. Elektrik tesisat projesi
7. Zemin ve temel etüdü raporu
8. Yapı denetim sözleşmesi + YDK izin belgesi
9. Müteahhit yetki belgesi (YAMBİS kaydı)
10. Yangın projesi (itfaiye onaylı)

Süreç

1. İmar durum belgesi → Belediye İmar Müdürlüğü'nden alınır (7-15 gün)
2. Proje hazırlık → Mimar/mühendis ekibi projeleri hazırlar (1-3 ay)
3. Yapı denetim sözleşmesi → YDK ile anlaşma
4. Belediye başvurusu → Tüm belgelerle ruhsat başvurusu
5. İnceleme → Belediye teknik komisyonu inceler (30 gün)
6. Harç ödeme → 6306 kapsamında muaf (normal: yapı maliyetinin %1-2'si)
7. Ruhsat verilmesi → Ruhsat belgesi teslimi

6306 Kapsamında Kolaylıklar

• Harç muafiyeti
• İmar planı kısıtlamaları uygulanmaz (6306 Md. 9)
• Başkanlık/İdare kolaylaştırıcı rol üstlenir

2. Yıkım Prosedürü

Yıkım Öncesi

1. Tahliye tamamlanması → Tüm sakinler tahliye edilmiş olmalı
2. Altyapı kesintisi → Elektrik, su, doğal gaz kesilmesi
3. Asbest tespiti → 1980 öncesi binalarda zorunlu asbest raporu
4. Yıkım planı → Mühendis tarafından hazırlanan yıkım projesi
5. Belediye izni → Yıkım ruhsatı alınması

Asbest Prosedürü (1980 Öncesi Yapılar)

• Asbest tespit raporu: Lisanslı laboratuvar tarafından
• Asbest varsa: Özel söküm firması ile güvenli söküm
• Atık bertarafı: Lisanslı tesis tarafından
• Maliyet: Binanın büyüklüğüne göre 50.000-200.000 TL

Yıkım Aşamaları

1. Yumuşak söküm: İç mekan demontajı (kapı, pencere, tesisat)
2. Mekanik yıkım: Ekskavatör veya yıkım makinesiyle yıkım
3. Hafriyat kaldırma: Molozun lisanslı döküm alanına taşınması
4. Zemin temizliği: Alanın inşaata hazır hale getirilmesi

Yıkım Maliyeti

• Ortalama: 80-200 TL/m² (binanın yapısına göre)
• 1000 m² bina: 80.000-200.000 TL
• Hafriyat taşıma: 50-100 TL/m³
• 6306 kapsamında yıkım masrafı maliklerden hisse oranında tahsil edilir

3. Zemin Sınıfları ve Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018)

Yerel Zemin Sınıfları

| Sınıf | Tanım | Vs30 (m/s) | Etki | |-------|-------|-----------|------| | ZA | Sağlam kaya | >1500 | En güvenli | | ZB | Az ayrışmış kaya | 760-1500 | Güvenli | | ZC | Sıkı zemin / yumuşak kaya | 360-760 | Normal | | ZD | Orta sıkı zemin | 180-360 | Deprem büyütmesi var | | ZE | Yumuşak zemin | <180 | Yüksek büyütme, sıvılaşma riski | | ZF | Özel zemin | - | Özel mühendislik çalışması gerekli |

Deprem Bölgeleri ve Harita

• Türkiye Deprem Tehlike Haritası (2018): afad.gov.tr/deprem-tehlike-haritasi
• Her parsel için PGA (en büyük yer ivmesi) değeri sorgulanabilir
• İstanbul'un büyük bölümü yüksek tehlike bölgesinde

Temel Tipleri

| Temel Tipi | Uygun Zemin | Maliyet | Açıklama | |-----------|-------------|---------|----------| | Münferit temel | ZA-ZC | Düşük | Her kolon altında ayrı temel | | Sürekli temel | ZB-ZD | Orta | Duvar altında şerit temel | | Radye temel | ZD-ZE | Yüksek | Tüm alanı kaplayan plak | | Kazıklı temel | ZE-ZF | Çok yüksek | Derin zemine ulaşan kazıklar |

4. İmar Planı Değişikliği ve İtiraz

İmar Planı Türleri

1. Çevre düzeni planı: 1/25.000-1/100.000 ölçek, bölgesel
2. Nazım imar planı: 1/5.000 ölçek, arazi kullanım kararları
3. Uygulama imar planı: 1/1.000 ölçek, yapılaşma koşulları (TAKS, KAKS, kat adedi)

Plan Değişikliği Süreci

1. Talep: Malik/belediye/bakanlık talebi
2. Etüd: İmar komisyonu incelemesi
3. Meclis kararı: Belediye meclisi onayı
4. Askı: 30 gün süreyle askıya çıkarılır
5. İtiraz: Askı süresinde herkes itiraz edebilir
6. Kesinleşme: İtirazlar değerlendirildikten sonra kesinleşir

İmar Planına İtiraz

• Süre: Askıya çıkış tarihinden itibaren 30 gün
• Başvuru: İlgili belediyeye dilekçe ile
• İdari dava: İtiraz reddedilirse 60 gün içinde idare mahkemesine dava
• Yürütme durdurma: Mahkemeden planın uygulanmasının durdurulması istenebilir

İmar Barışı (7143 Md. 16 – Ek Madde 18)

• Kaçak/ruhsatsız yapıların yasal statüye kavuşturulması
• Yapı kayıt belgesi alınması (son başvuru süresi sona ermiştir)
• Yapı kayıt belgeli yapılar: Satış, devir, elektrik/su aboneliği yapılabilir
• Sınırlama: Yapı kayıt belgesi kesin mülkiyet hakkı vermez

Kaynak: TBDY 2018, 3194 İmar Kanunu, AFAD, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı