Tapunuz kat mülkiyeti değil de hisseli ya da "arsa paylı" olsa bile binanız kentsel dönüşüme girebilir. Fark üç yerde ortaya çıkar. Dönüşüm kararında her hissedar kendi payı oranında hesaba katılır. Kira yardımında her hissedar ayrı başvurur ve hissesi oranında ödeme alır. Bağımsız bölümü tapuda belli olmayan arsa paylı tapularda bu oran, bina emlak vergisi beyannamesiyle gösterilir. Mirasla gelen elbirliği mülkiyeti ise karar ve başvurularda ek adım gerektirir. Kira Yardımı Kılavuzu, madde 9.

Bu yazı, tapusu hisseli ya da arsa paylı olan maliklerin dönüşüm sürecinde nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatır.

Önce tapunuzu okuyun

Tapu kaydınızda mülkiyetin türünü ve payınızı görebilirsiniz. Kendi kaydınıza e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden bakabilirsiniz. Sık görülen durumlar şunlardır:

  • Kat mülkiyeti veya kat irtifakı: Bağımsız bölümünüz ve ona bağlı arsa payınız tapuda yazılıdır.
  • Paylı (hisseli) mülkiyet: Taşınmazda sizin belirli bir payınız vardır. Bağımsız bölüm tapuda gösterilmemiş olabilir; bu durum halk arasında "arsa tapusu" ya da "hisseli tapu" diye anılır.
  • Elbirliği (iştirak) mülkiyeti: Genellikle miras yoluyla oluşur. Ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yaygındır. Türk Medenî Kanunu, madde 701.

Dönüşüm kararında payınız nasıl sayılır?

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ya da payların satışı gibi kararlar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınır. Yani arsa paylı bir parselde bütün paydaşların payları hesaba girer. Karar, usulüne uygun çağrılan bir toplantıda alınır. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Bu hesap, apartman yönetimindeki "her bağımsız bölüme bir oy" mantığından farklıdır. Bir bağımsız bölümün birden fazla hissedarı varsa, her hissedar kendi payı kadar hesaba katılır. Toplantının nasıl yapılacağını karar toplantısı ve tutanak rehberinde anlattık.

Bir parselde birden fazla bina varsa ve hepsi riskli yapı olarak tespit edildiyse, karar bütün paydaşların hisseleri oranında alınır. Binalardan yalnız bazıları riskliyse karar riskli binaların paydaşlarınca alınır. Riskli binanın yeniden yapımı için verilecek ruhsat, diğer maliklerin haklarını olumsuz etkilememek şartıyla düzenlenir. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15.

Kira yardımında hisseli ve arsa paylı tapu

Kira yardımı kılavuzu bu durumlar için ayrıntılı kurallar içerir:

  • Her hissedar ayrı başvurur. Bağımsız bölüm hisseliyse her hak sahibi hissesi oranında yardımdan yararlanır. Bu yüzden her hissedar adına ayrı başvuru dilekçesi alınır.
  • Arsa paylı tapuda bina emlak vergisi beyannamesi istenir. Bağımsız bölümü tapuda belli olmayan başvurularda, riskli yapı raporundaki adres ve ada/parsel bilgileriyle uyumlu, bağımsız bölümü ve bölümdeki hisse oranını gösteren bina emlak vergisi beyannamesi istenir. Ödemeler bu beyannamedeki oranlara göre yapılır. Beyannamenin, yapı kimlik numarasının alındığı tarihte geçerli olması gerekir.
  • Arsa beyannamesi yetmez. Beyanname bina için düzenlenmiş olmalı ve bağımsız bölümle hisseyi açıkça göstermelidir. Arsa emlak vergisi beyannamesiyle işlem yapılamaz. Beyannamede bölüm veya hisse yazmıyorsa belediyeden bunları gösteren resmî bir yazı alınması gerekir.
  • Tam hisse için feragatname. Riskli yapı tek bir bağımsız bölümse ve bir hissedarın beyannamesi tam hisseyi gösteriyorsa, bu hissedarın yardımı 1/1 oranında alabilmesi için arsa paylı tapudaki diğer hak sahiplerinden feragatname istenir.
  • Hakkı devretmek mümkün. Aynı binadaki hissedarlar, noterden verecekleri muvafakatname ya da feragatnameyle kira yardımı haklarını diğer hissedarlara devredebilir. Bir kişinin toplam hissesi bir konut ve bir işyeri için ayrı ayrı 1/1'i aşamaz.

Kira Yardımı Kılavuzu, madde 9/5, 9/8, 9/16, 9/18 ve 9/20.

Elbirliği mülkiyeti: mirasçılar için ek adımlar

Elbirliği mülkiyetinde, kanunda ya da sözleşmede aksi yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir. Türk Medenî Kanunu, madde 702. Mirasçılar arasında görüş ayrılığı varsa dönüşüm kararında ve başvurularda bu yapı sorun çıkarabilir. Üç çözüm yolu vardır:

  • Paylı mülkiyete çevirmek: Bir mirasçının istemi üzerine sulh hâkimi diğer mirasçıları itiraza çağırır. Haklı bir itiraz olmazsa elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir. Türk Medenî Kanunu, madde 644.
  • Temsilci atatmak: Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir. Türk Medenî Kanunu, madde 640.
  • Anlaşıp vekâlet vermek: Mirasçılar kendi aralarında anlaşıp birine sınırlı bir vekâletname verebilir.

Kira yardımında da kılavuz, elbirliği mülkiyeti paylıya çevrildiyse hisseler oranında ödeme yapılacağını belirtir. Çevrilmediyse mirasçılık belgesindeki, bina emlak vergisi beyannamesindeki ya da mahkeme kararındaki hisse oranlarına göre ödeme yapılabilir. Kira Yardımı Kılavuzu, madde 9/19. Mirasçılar için ayrıntıları miras kalan binalar rehberinde topladık.

Kısa kontrol listesi

  • Tapunuzdaki mülkiyet türünü ve payınızı biliyor musunuz?
  • Bağımsız bölümünüz tapuda belli değilse, bölümünüzü ve hissenizi gösteren güncel bina emlak vergisi beyannamesi var mı?
  • Aynı bölümün diğer hissedarlarıyla kira yardımı ve karar konusunda yazılı olarak anlaştınız mı?
  • Mirasla gelen bir pay varsa elbirliği mülkiyetini paylıya çevirmeyi ya da temsilci atatmayı değerlendirdiniz mi?

Karara katılmayan maliklerin paylarının ne olacağını imza atmayan malik rehberinde okuyabilirsiniz.