Kentsel Dönüşüm Sözleşme ve Hukuki Koruma Rehberi

1. Kat Karşılığı vs Hasılat Paylaşımı Karşılaştırma

Özellik Kat Karşılığı Hasılat Paylaşımı
Model Malik arsa verir, daire alır Malik arsa verir, satış geliri paylaşılır
Risk Müteahhit riski (iflas, gecikme) Piyasa riski (satış fiyatı düşebilir)
Kontrol Malik daire seçer, şartnameyi bilir Malik satış sürecine karışmaz
Avantaj Net: Kaç daire alacağı belli Değer artışından daha fazla pay
Dezavantaj Emsal artışı maliklere yansımayabilir Satışlar düşükse gelir az olabilir
Yaygınlık En yaygın (%80+) Büyük projelerde tercih edilir
Tavsiye Küçük/orta binalar 50+ daireli büyük projeler

2. Sözleşmede Olması Gereken 20 Kritik Madde

Temel Maddeler (1-5)

  1. Taraflar: Tüm maliklerin TC kimlik, adres, arsa payı bilgileri
  2. Paylaşım oranı: %/daire bazında net paylaşım (örn: %55 malik, %45 müteahhit)
  3. Teslim süresi: Ruhsat tarihinden itibaren ay olarak (örn: 24 ay)
  4. Gecikme cezası: Aylık kira bedeli + cezai şart (örn: aylık 15.000 TL)
  5. Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin marka/model/kalite detayı

Güvence Maddeleri (6-10)

  1. Teminat mektubu: Banka teminat mektubu tutarı ve süresi
  2. Bina tamamlama sigortası: Müteahhit iflas ederse inşaatın tamamlanması
  3. Arsa payı devir zamanı: İskan alındıktan sonra devir (öncesinde arsa tapuda malik üzerinde kalmalı)
  4. Vekaletname sınırı: Müteahhite verilen vekaletname kapsamının net belirlenmesi
  5. Tapu şerhi: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi zorunluluğu

Kalite Maddeleri (11-15)

  1. İskan zorunluluğu: Müteahhit iskan almadan iş bitmiş sayılmaz
  2. Garanti süresi: Teslimden itibaren 5 yıl yapısal garanti
  3. Ayıplı iş prosedürü: Tespit → bildirim → düzeltme süreleri
  4. Bağımsız denetim: Maliklerin istedikleri zaman bağımsız denetçi göndermesi
  5. Ortak alan kalitesi: Asansör markası, jeneratör, peyzaj detayı

Hukuki Koruma (16-20)

  1. Fesih koşulları: Hangi hallerde sözleşme fesih edilebilir
  2. Uyuşmazlık çözümü: Arabuluculuk → tahkim → mahkeme sırası
  3. Cezai şart dengesi: İki taraflı cezai şart (sadece müteahhide değil)
  4. Mücbir sebepler: Deprem, salgın, yasal değişiklik gibi durumlar
  5. Sigorta yükümlülükleri: İnşaat all-risk sigortası, işçi sigortası

3. Arabuluculuk ve Tahkim Süreci

Zorunlu Arabuluculuk (7036 + 6325 sayılı Kanun)

  • Ticari uyuşmazlıklarda (müteahhit-malik) dava öncesi zorunlu
  • Süre: Başvurudan itibaren 8 hafta (en çok 12 haftaya uzatılabilir)
  • Ücret: Devlet tarifesi (saate göre, genellikle 2.000-10.000 TL)
  • Anlaşma: İlam niteliğinde (icra edilebilir)
  • Anlaşamazlık: Tutanak düzenlenir, dava açma hakkı doğar

Tahkim

  • Sözleşmede tahkim şartı varsa uygulanır
  • İstanbul Tahkim Merkezi (İSTAC) veya İTO Tahkim
  • Süre: Genellikle 6-12 ay (mahkemelerden hızlı)
  • Maliyet: Uyuşmazlık değerine göre (mahkeme masrafından yüksek olabilir)
  • Karar kesindir, temyiz yolu sınırlıdır

Dava Süreçleri

Dava Türü Süre Mahkeme
Gecikme tazminatı 1-3 yıl Asliye Hukuk
Ayıplı iş 1-2 yıl Asliye Hukuk (Tüketici)
Sözleşme feshi 1-3 yıl Asliye Hukuk
Arsa payı düzeltme 1-2 yıl Sulh Hukuk
İmar planı iptali 6-18 ay İdare Mahkemesi

4. Müteahhit Değerlendirme Kontrol Listesi

Zorunlu Kontroller

  • [ ] YAMBİS kayıt kontrolü (yambis.csb.gov.tr)
  • [ ] Ticaret sicil gazetesi sorgulaması
  • [ ] SGK borcu yoktur belgesi
  • [ ] Vergi borcu yoktur belgesi
  • [ ] Şirket sermaye durumu (en az 5M TL ödenmiş sermaye)
  • [ ] Son 5 yıl bitirilen proje listesi
  • [ ] İş deneyim belgesi (kamu veya özel)

Referans Kontrolleri

  • [ ] Tamamlanan 3 projenin yerinde ziyareti
  • [ ] O projelerdeki maliklerle görüşme
  • [ ] Teslim süresine uyum kaydı
  • [ ] Malzeme kalitesi değerlendirmesi

Finansal Kontroller

  • [ ] Bağımsız denetim raporu (varsa)
  • [ ] Banka teminat mektubu verebilme kapasitesi
  • [ ] Devam eden proje sayısı (çok fazlaysa risk)
  • [ ] İcra davaları sorgulaması (UYAP)

Kaynak: TBK (6098), HMK (6100), 6325 Arabuluculuk Kanunu, İSTAC