Kentsel Dönüşüm Sözleşme ve Hukuki Koruma Rehberi

1. Kat Karşılığı vs Hasılat Paylaşımı Karşılaştırma

| Özellik | Kat Karşılığı | Hasılat Paylaşımı | |---------|--------------|-------------------| | Model | Malik arsa verir, daire alır | Malik arsa verir, satış geliri paylaşılır | | Risk | Müteahhit riski (iflas, gecikme) | Piyasa riski (satış fiyatı düşebilir) | | Kontrol | Malik daire seçer, şartnameyi bilir | Malik satış sürecine karışmaz | | Avantaj | Net: Kaç daire alacağı belli | Değer artışından daha fazla pay | | Dezavantaj | Emsal artışı maliklere yansımayabilir | Satışlar düşükse gelir az olabilir | | Yaygınlık | En yaygın (%80+) | Büyük projelerde tercih edilir | | Tavsiye | Küçük/orta binalar | 50+ daireli büyük projeler |

2. Sözleşmede Olması Gereken 20 Kritik Madde

Temel Maddeler (1-5)

1. Taraflar: Tüm maliklerin TC kimlik, adres, arsa payı bilgileri
2. Paylaşım oranı: %/daire bazında net paylaşım (örn: %55 malik, %45 müteahhit)
3. Teslim süresi: Ruhsat tarihinden itibaren ay olarak (örn: 24 ay)
4. Gecikme cezası: Aylık kira bedeli + cezai şart (örn: aylık 15.000 TL)
5. Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin marka/model/kalite detayı

Güvence Maddeleri (6-10)

1. Teminat mektubu: Banka teminat mektubu tutarı ve süresi
2. Bina tamamlama sigortası: Müteahhit iflas ederse inşaatın tamamlanması
3. Arsa payı devir zamanı: İskan alındıktan sonra devir (öncesinde arsa tapuda malik üzerinde kalmalı)
4. Vekaletname sınırı: Müteahhite verilen vekaletname kapsamının net belirlenmesi
5. Tapu şerhi: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi zorunluluğu

Kalite Maddeleri (11-15)

1. İskan zorunluluğu: Müteahhit iskan almadan iş bitmiş sayılmaz
2. Garanti süresi: Teslimden itibaren 5 yıl yapısal garanti
3. Ayıplı iş prosedürü: Tespit → bildirim → düzeltme süreleri
4. Bağımsız denetim: Maliklerin istedikleri zaman bağımsız denetçi göndermesi
5. Ortak alan kalitesi: Asansör markası, jeneratör, peyzaj detayı

Hukuki Koruma (16-20)

1. Fesih koşulları: Hangi hallerde sözleşme fesih edilebilir
2. Uyuşmazlık çözümü: Arabuluculuk → tahkim → mahkeme sırası
3. Cezai şart dengesi: İki taraflı cezai şart (sadece müteahhide değil)
4. Mücbir sebepler: Deprem, salgın, yasal değişiklik gibi durumlar
5. Sigorta yükümlülükleri: İnşaat all-risk sigortası, işçi sigortası

3. Arabuluculuk ve Tahkim Süreci

Zorunlu Arabuluculuk (7036 + 6325 sayılı Kanun)

• Ticari uyuşmazlıklarda (müteahhit-malik) dava öncesi zorunlu
• Süre: Başvurudan itibaren 8 hafta (en çok 12 haftaya uzatılabilir)
• Ücret: Devlet tarifesi (saate göre, genellikle 2.000-10.000 TL)
• Anlaşma: İlam niteliğinde (icra edilebilir)
• Anlaşamazlık: Tutanak düzenlenir, dava açma hakkı doğar

Tahkim

• Sözleşmede tahkim şartı varsa uygulanır
• İstanbul Tahkim Merkezi (İSTAC) veya İTO Tahkim
• Süre: Genellikle 6-12 ay (mahkemelerden hızlı)
• Maliyet: Uyuşmazlık değerine göre (mahkeme masrafından yüksek olabilir)
• Karar kesindir, temyiz yolu sınırlıdır

Dava Süreçleri

| Dava Türü | Süre | Mahkeme | |-----------|------|---------| | Gecikme tazminatı | 1-3 yıl | Asliye Hukuk | | Ayıplı iş | 1-2 yıl | Asliye Hukuk (Tüketici) | | Sözleşme feshi | 1-3 yıl | Asliye Hukuk | | Arsa payı düzeltme | 1-2 yıl | Sulh Hukuk | | İmar planı iptali | 6-18 ay | İdare Mahkemesi |

4. Müteahhit Değerlendirme Kontrol Listesi

Zorunlu Kontroller

• [ ] YAMBİS kayıt kontrolü (yambis.csb.gov.tr)
• [ ] Ticaret sicil gazetesi sorgulaması
• [ ] SGK borcu yoktur belgesi
• [ ] Vergi borcu yoktur belgesi
• [ ] Şirket sermaye durumu (en az 5M TL ödenmiş sermaye)
• [ ] Son 5 yıl bitirilen proje listesi
• [ ] İş deneyim belgesi (kamu veya özel)

Referans Kontrolleri

• [ ] Tamamlanan 3 projenin yerinde ziyareti
• [ ] O projelerdeki maliklerle görüşme
• [ ] Teslim süresine uyum kaydı
• [ ] Malzeme kalitesi değerlendirmesi

Finansal Kontroller

• [ ] Bağımsız denetim raporu (varsa)
• [ ] Banka teminat mektubu verebilme kapasitesi
• [ ] Devam eden proje sayısı (çok fazlaysa risk)
• [ ] İcra davaları sorgulaması (UYAP)

Kaynak: TBK (6098), HMK (6100), 6325 Arabuluculuk Kanunu, İSTAC