Yanınızdaki bina kentsel dönüşüme girdiğinde, o binanın kararlarında imzanız aranmaz; ama yıkım ve inşaat sırasında korunma hakkınız vardır. Türk Medenî Kanunu, kazı ve yapı yapan malikin komşu taşınmazları sarsmaktan ve tehlikeye düşürmekten kaçınmasını ister. Hoş görülebilecek dereceyi aşan toz, gürültü ve sarsıntı da yasaktır. Zarar görürseniz zararın giderilmesini isteyebilirsiniz. En önemli adım, yıkım başlamadan önce kendi binanızın durumunu tarihli olarak belgelemektir. Türk Medenî Kanunu, madde 730, 737 ve 738.

Bu yazı, komşu parseldeki dönüşüm süresince neyi, ne zaman ve kime karşı yapabileceğinizi sırayla anlatır.

Komşu binanın kararlarında söz hakkınız var mı?

Yanınızdaki bina ayrı bir parseldeyse, o binanın yıkılması ve yeniden yapılması kararını o parselin malikleri kendi aralarında, arsa payları oranında salt çoğunlukla alır. Komşu parselin maliki olarak bu karara katılmazsınız ve onayınız istenmez.

Durum, iki bina aynı parselde ise farklıdır. Bir parselde birden fazla bina bulunur ve yalnız bazıları riskli yapı olarak tespit edilirse, uygulamaya ilişkin kararları riskli binaların paydaşları kendi hisseleri oranında alır. Ancak riskli binaların yeniden inşası için verilecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının olumsuz etkilenmemesi şartıyla düzenlenir. Yeni kat irtifakında da diğer maliklerin arsa payı etkilenmemelidir. 6306 Uygulama Yönetmeliği, madde 15. Aynı parseldeyseniz tapu kaydınızı ve size yapılan bildirimleri özellikle dikkatle takip edin.

Yıkım başlamadan önce: belgeleyin

Sonradan ortaya çıkan bir çatlağın yıkımdan mı, yoksa önceden mi var olduğu tartışması, komşu hasarı uyuşmazlıklarının en sık düğüm noktasıdır. Bu nedenle yıkımdan önce:

  • Tarihli fotoğraf ve video çekin. Dış cepheyi, komşu binaya bakan duvarı, çatıyı, bodrumu, merdiven boşluğunu ve dairenizdeki mevcut çatlakları hem genel hem yakın plan kaydedin. Dosyaların tarih bilgisini koruyun, yedekleyin.
  • Mevcut kusurları listeleyin. Var olan çatlakları, nem lekelerini ve kırıkları yazılı bir listeye döküp fotoğraflarla eşleştirin.
  • Apartman olarak birlikte hareket edin. Yönetici ya da bir temsilci aracılığıyla ortak alanların kaydını tek dosyada toplayın.
  • Resmî tespit yaptırmayı değerlendirin. Özellikle bitişik nizam binalarda, dava açılmadan önce de sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle binanın mevcut durumunu kayda geçirir. Delilin kaybolma ya da sonradan ispatının zorlaşma ihtimali varsa hukuki yarar kabul edilir. Noterde vakıa tespiti yaptırmak da mümkündür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, madde 400 ve 401.
  • Yapı sahibinden ve müteahhitten bilgi isteyin. Müteahhit firmanın ve yapı denetim kuruluşunun adını, iletişim bilgilerini ve varsa üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortasını yazılı olarak sorun.
  • Kendi sigortanıza bakın. Zorunlu deprem sigortası (DASK) deprem riskini karşılar. Komşu inşaatın vereceği zararlar için konut sigortanızın kapsamını sigortacınızdan öğrenin.

Yıkım ve inşaat sırasında: haklarınız

Kazı ve yapı işleri. Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazları sarsmaktan, tehlikeye düşürmekten ve üzerlerindeki tesislere zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Türk Medenî Kanunu, madde 738. Temel kazısı ve istinat işleri sırasında binanızda oturma, çatlama ya da kapı-pencerelerde sıkışma fark ederseniz bunu hemen kayda alın.

Toz, gürültü ve sarsıntı. Kanun, taşınmazın durumuna ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan toz, gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermeyi yasaklar. İnşaat bir miktar rahatsızlık yaratır. Ancak yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklarda bile denkleştirme isteme hakkı saklıdır. Türk Medenî Kanunu, madde 737.

Nereye bildirilir?

  • Önce şantiye sorumlusuna ve müteahhide yazılı bildirin; tarihli ve fotoğraflı olsun.
  • Aynı bildirimi yapı denetim kuruluşuna da iletin.
  • Çalışma saatleri, toz ve şantiye çevresi güvenliğiyle ilgili şikâyetler için belediyenin zabıta ve imar birimlerine başvurun.
  • Can güvenliğinizi tehdit eden ani bir durumda, örneğin duvar ayrılması, çökme belirtisi ya da gaz kokusu olduğunda, beklemeden 112'yi arayın ve binayı boşaltın.

Zarar görürseniz: tazmin yolu

Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kanuni sınırlara aykırı kullanması nedeniyle zarar gören ya da zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi; durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve zararın giderilmesini dava edebilir. Türk Medenî Kanunu, madde 730.

Uygulamada şu sırayı izlemek işinizi kolaylaştırır:

  1. Hasarı fark ettiğiniz gün fotoğraflayın ve yıkım öncesi kayıtlarınızla karşılaştırın.
  2. Yapı sahibine ve müteahhide hasarı ve talebinizi yazılı bildirin. Noter aracılığıyla bildirim, tarihin ispatını kolaylaştırır.
  3. Müteahhidin sigortası varsa sigorta şirketine hasar ihbarında bulunulmasını isteyin. Kentsel dönüşüm inşaatlarındaki sigortaları inşaat sigortaları rehberinde anlattık.
  4. Uzlaşma olmazsa, delil kaybolmadan delil tespiti isteyin ve dava yolunu bir avukatla değerlendirin.

Onarım sizin tarafınızdan yapılacaksa, onarımdan önce hasarı belgelediğinizden emin olun. Belgelenmeden onarılan hasarı sonradan ispat etmek zorlaşır.

Kendi binanız etkilendiyse

Komşu inşaat sonrası binanızda taşıyıcı sistemi ilgilendiren bir hasar şüphesi varsa, bir inşaat mühendisine inceletin. Gerekiyorsa kendi binanız için de lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapabilirsiniz. Başvuru için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmez; ayrıntılar riskli yapı tespiti rehberinde.

Kısa kontrol listesi

  • Yıkımdan önce dış cephe, ortak alanlar ve daireler tarihli olarak fotoğraflandı mı?
  • Mevcut çatlaklar yazılı listeye döküldü mü?
  • Müteahhit, yapı denetim kuruluşu ve sigorta bilgileri yazılı olarak alındı mı?
  • Bitişik nizam binada delil tespiti ya da noter tespiti değerlendirildi mi?
  • Hasar ve şikâyetler her seferinde yazılı ve tarihli bildiriliyor mu?

Dönüşümün tahliye ve yıkım aşamasını kiracı hakları ve tahliye rehberinde, bütün süreci ise kentsel dönüşüm rehberinde bulabilirsiniz.